广东广悦律师事务所

作者：蔡樱梓、彭鹏

【城市更新专栏】——广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏，由房地产与建设工程部、城市更新研发中心长期研究总结，内容主要包括最新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。

【城市更新法律服务】——广悦律师事务所长年专注于城市更新法律服务，是城市更新领域服务项目最多、经验最丰富的律师事务所。曾参与广州市天河区潭村、程界西村、程界东村、员村、吉山村；黄埔区火村、刘村、燕塘村、贤江村、宏岗村、红卫村、双沙村、南岗村；海珠区沥滘村、康乐村、鹭江村、新市头村、红卫村、南箕村、五凤村；荔湾区大坦沙岛；番禺区胜石村；增城区简村；南沙区大同村；从化区元洲岗村等20多个城市更新项目。均以专业、精准的法律服务，实现项目的和谐改造，获得客户的一致好评。

2019年5月23日，广州开发区城市更新局印发了《广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗开更新规字〔2019〕2号，下文称“《旧2号文》）”。《旧2号文》有很多亮点，例如：引入公证参与、设定条件约束村集体经济组织在项目公司的股权比例不得低于51%、设置9人的资格审核组等等。

具体内容可见文章链接：《黄埔区城市更新项目引入合作企业新政十大亮点解读》

2020年10月14日，广州开发区城市更新局又印发了《广州市黄埔区广州开发区旧村改造项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗开更新规字〔2020〕1号）（下文称“《新1号文》”）。《新1号文》共计八条，基本内容变动较少，主要修改在于以下两点：

一

将招商公告发布时限由原政策《旧2号文》的不得少于45日修改为不得少于7个工作日

农村集体通过代理平台发布公告信息，自公告发出之日起至申请合作企业提交资格审核材料截止之日不得少于7个工作日。

二

更新三资交易管理细则政策

《新1号文》将《广州市黄埔区人民政府关于印发广州市黄埔区农村集体资产交易管理细则的通知》（穗埔府规〔2018〕16号）更新为2019年11月发布的《广州市黄埔区人民政府关于印发广州市黄埔区农村集体资产交易管理细则的通知》（穗埔府规〔2019〕20号）。

缩短招商公示期限对黄埔区旧村合作改造类项目的影响及建议

一

加快推进黄埔区旧村合作改造类项目引入合作企业的工作进度

公示期限不得少于45日是市《6号文》第（二十五）条的强制性规定，实践中引入合作企业的公开招商的公示期限基本都遵循政策的规定，即不少于45日。较早前，黄埔区（开发区）为加快引入合作企业的速度，就以提交审议将旧村合作改造类项目的招商文件的公示期限由不少于45日变更为不少于7个工作日，今年黄埔区引入合作企业的《新1号文》正式将其修订，大大缩短了引入合作企业的时间，无疑将进一步加快推进黄埔区旧村合作改造类项目的进度。

二

市《6号文》“不少于45日”与黄埔区《新1号文》“不少于7个工作日”的适用性

市《6号文》于2017年6月5日发布，且系全市范围内为提升城市更新水平促进节约集约用地而出台的市级政策。而黄埔区作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，依据自身实践情况，于2020年10月9日出台新的区级政策，加快推进旧村合作改造类项目的招商工作进度。关于市级政策与区级政策的适用性，从“新政策优于旧政策”和“特殊政策优于一般政策”两个角度，黄埔区的旧村合作改造类项目应适用《新1号文》，而广州市其他区的项目应适用市《6号文》及各区的特殊政策。

三

拟竞投的合作企业需提前做好竞选准备

鉴于报名参加旧村合作改造项目招商工作需要提交诸多的公司主体、证明材料等的竞选文件。相较于市《6号文》不少于45日，黄埔区政策直接缩短至7个工作日显然对拟参加竞选合作企业的工作效率提出了更高的要求。由于准备竞选文件的工作量较大，且企业内部审批流程较多，如果是联合体参加，还涉及两家企业的合作竞选材料，建议拟参加黄埔区旧村改造项目竞选的企业提高效率，提前准备好常规性竞选材料，例如：公司主体材料，同时加快内部审批工作。

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