六张图详细解读广东省“三旧”改造新政的三大推进措施

当前，粤港澳大湾区建设正处于推进城市群高质量发展的关键阶段，对土地资源保障的效率、结构和质量都提出了新的更高要求。9月4日，省政府出台了《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号，下称简称“《指导意见》”），意在加快推动“三旧”改造工作。《指导意见》聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题，提出了19条针对性的改革措施，本文总结了其中最重要的三大措施，并对措施进行了可视化的图解，以期与大家共同探讨。 

1、关于旧城镇、旧村庄整体改造。允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡，推动解决旧城镇、旧村庄改造项目拆迁成本高、利益难平衡的问题。

经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的其他用地，纳入旧村庄改造项目一并实施改造。纳入的其他用地可参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。

2、关于集体和国有建设用地混合改造。在“三旧”改造范围内位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，允许混合一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，但应严格控制国有建设用地的规模上限及其所占的比例。

3、土地置换后连片改造。允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换，实现地块规则化和地块合并，促进改造成本与收益平衡。

《指导意见》指出，各地级以上市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%的部分，由省按30%的比例核定补助该市。在市县政府实行财政奖补的基础上，省统筹整合使用相关财政资金，实行土地增值税补助政策，切实加大对市县的支持力度，推动解决“工改工”项目及公益性改造项目收益率低甚至没有收益的问题。对经政府确认原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的归宗改造项目，定性为政府征收（收回）房产、土地并出让行为，可享受同等税收待遇，进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本，吸引更多市场主体参与。

《指导意见》第16点明确指出，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；而对于由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见的情况下，如果土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。利用行政和司法强制力，妥善解决“三旧”改造搬迁矛盾纠纷，加快项目实施，保障原权利人合法利益。

综上所述，此次在省级层面出台“三旧”改造的《指导意见》，意在通过具体的措施，例如：土地置换、税收优惠、完善行政司法保障等，推进广东省“三旧”改造项目的全面、快速发展。《指导意见》扩大了旧改范围，加快了旧改进度，缓解了“三旧”改造项目发展步伐缓慢的局面。为快速推进粤港澳大湾区的建设，全面提升存量用地效率，探索新的思路和路径。