疫情对城市更新业务资金问题的影响与应对之策

2020年的春天，新型冠状病毒突然的爆发，使得房地产行业城市更新项目在销售、拿地、工程建设等阶段均受到不同程度的影响。城市更新需要大量的资金投入，但短期经济效益有限，导致许多三旧改造项目受资金的制约难以推进。

城市更新目前主要投资的模式为资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、进而提升物业估值，待部分物业运营成熟后，再通过资产证券化或出售方式退出，从而获取资产增值收益。因此资金问题是城市更新改造项目最为关键的问题，受疫情影响，在经济整体下滑的形势下，往往会更加强调资金平衡，即资金上的投入与资金上的产出应保证基本的平衡，才能保证城市更新项目的持续进行。

城市更新项目投资在很大程度上取决于开发商的现金流状况，经历2019年深度去杠杆后，开发商融资已非常困难。中原地产首席分析师张大伟也指出，对于大部分房地产企业来说，1月-2月惯例是现金流紧张的时期，所以大部分企业都会在前一年四季度大量融资。从统计数据看，1月份房企公司债、中票、短融较2019年12月份环比提升192%、4%和78%，海外发债规模环比增长404%，房企融资已有边际改善的现象，未来行业融资的调控政策会越发精细化，整体行业融资环境将更趋平稳。

根据春节前监管层表达的对房地产旧改和城市更新市场的支持态度，一些信托机构今年对棚改、三旧改造和城市更新项目的资金支持预计将达到历史高点。这个监管态度的明确也将最大程度上释放旧改或城市更新类项目的融资需求。但是受去年23号文和经济的形势，大部分信托机构在只有少量的房地产信托额度的情况下可能会对旧改、更新类项目的宽松准入发生变化，再加上如今受疫情影响项目难以推进，具体的市场接受度和募资难度等都比较严峻。

城市更新的最终受益是房地产销售的回报率，房地产销售旺季一般集中于第二季度和第四季度，第一季度占比最低。以2017-2019年广东商品房销售额为例，3年第1季度销售额占全年比重分别为18.5%、18.4%和17.4%。疫情影响下，商品房市场一季度销售受较大影响。如果疫情能够在3月份缓解，房企基本复工，则企业的资金压力相对可控。

目前，村集体物业多以出租形式获取利润，承租人多为餐饮、酒店、公寓等受疫情影响较大的企业，疫情导致整体经济下行，如果承租人承受不了巨大的经济压力，承租人可能要求村集体物业就停工期间减租，村集体的出租物业可能会爆发大量的违约纠纷。承租人交不起租金，村集体物业的租金受影响，村集体的经济收入势必会下降，从而不利于村（社）的进一步稳定发展。

由上述可得，不同的群体受疫情影响将产生不同的危机。接下来笔者将从横向分析多渠道的应对之策和纵向提出城市更新各个不同阶段在资金问题的建议，以期帮助不同的参与主体在城市更新不同的阶段中做好防控和项目恢复推进工作。

疫情当头，政府部分在地价方面可以适当放宽新地价缴纳期限，由原先6个月期限增加到12个月期限，疫情期间适当降低地价首次补缴比例。财政上适当延长房地产纳税缴纳时间，对土地使用税、房产税给予适当减免。另外在销售及交房方面，对因新冠疫情复工受影响的地产企业,考虑不可抗力因素,准予延迟交房且阶段性放宽预售政策。

一方面，金融机构应发放政策性贷款，对于社会资本参与城区改造项目的情况，应给予一定利息补助，此项规定较为灵活。通常城市更新所需资金较多，改造周期较长，经济效益通常在2%以内，5年的补助期限无法有效解决开发商资金问题。对此，可在该政策基础上延长补助期限，激发房产企业的开发积极性。

另一方面，发行政策性城市改造信托基金，以房产REITs模式为参考，根据城市更新项目的实际情况而定，以免出现资金收益未达到预期或者成本倒挂等情况。此外，还可吸取美国REITs提供税收优惠的经验，开发商在建设过程中，可从企业应缴税额中剔除部分给股东的利息。由于REITs中将大部分应纳税额转交给股东，企业的收入税几乎被免除，使中小型开发商与投资者的“资金难”问题得以缓解，从而有更多机会参与到大规模城市更新项目之中。

（1）减少现金流的支出。城市更新项目的拆迁补偿费、临迁费等各项费用的支付，会大大增加开发商的现金支出。在目前受疫情影响收益率回报率较低的情况下，对于村民的弃产补偿，可以尽可能地延迟签订《回迁安置物业面积货币补偿补充协议》，或者设定条款时，根据不可抗力适当延迟支付乙方放弃回迁安置面积的补偿款。

（2）开创新方式拓展销售渠道。城市更新改造的资金一般靠房地产销售收入来平衡。销售收入中，单位面积收益最高的是公建，其次是商品房，最低的为回迁房。在这种情况下，资金平衡的重点是争取更多的公建和商品房，尽量减少回迁用房。因此政府部门及房地产开发商对居民的外迁积极性非常高。最近一段时间，不少房企的销售都积极转型互联网，推出VR看房体验、通过720°全景，购房者可全面体验项目样板房、营销中心、全能配套等，希望通过“互联网改造”减少疫情带来的不利影响。

（3）拓展多元化融资渠道。为了获取更多资金，提高城市更新效率，相关参与主体应当拓展多元化融资渠道，使城市改造获得源源不断的资金支持。

第一，项目接近申报阶段。即是城市更新土地一级开发融资，此阶段信托公司募集资金以信托自有渠道来源为主，融资利率较高。借鉴美国的REITs转型，由信托公司作为大股东完全主导地产项目的开发，地产公司反过来成为信托公司的建设和地产开发顾问。REITs这种模式下，金融机构与地产公司的地位发生转变，由原有金融机构服务地产公司，为地产公司提供资金，变成地产公司服务金融机构，为金融机构提供开发资质和技术。

第二，项目拆迁阶段。此阶段如满足约定可拆迁80%—90%以上，较多银行会考虑发放表内拆迁贷款，融资利率下降。但目前银行授信政策较紧，一般需要有品牌开发商提供增信。2月3日央行在公开市场中，以逆回购的方式投放了12000亿资金，确保了流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多了9000亿元。另外根据央行在最新发布的2019年第四季度中国货币政策执行报告中明确指出，下一阶段，将科学稳健地把握货币政策逆周期调节力度，加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度。

第三，项目开发阶段。此阶段较多银行可发放开发贷款，企业融资利率进一步下降。另外受疫情影响，一些小型厂房可能经营困难，开发商可以考虑缓慢地收购厂房、进行项目申报及垫付前期拆迁费用，在一定阶段时通过项目直接出售给更具实力的资金方(包括开发商)。或者吸引有资金和品牌开发商通过参股、委托代建等多种方式参与改造，通过此种方式，村集体或者原业主能与开发商一起分享项目开发后期的销售收益，在前期的项目中村集体或原业主的配合程度亦大为提高。

随着城市经济建设的不断发展，商业地产进入存量时代，城市更新规模不断扩大，所需的改造资金也逐渐增加，资产管理能力势必成为商业地产市场的下一个决胜要素。

城市更新项目中的资金问题，这不仅仅是一个法律问题，更是一个城更、法律与金融多元素相结合的实务问题。在疫情影响下，城市更新的各方参与主体应当积极拓展融资渠道、吸引更多社会资本加入，更新改造方式，提高改造资金利用率，并且通过资产管理手段，为未能充分发挥商机的项目创造价值，这将是未来各金融机构和商业地产商积极探索的新方向。只有如此，才能使得城市更新项目实现可持续发展。