新冠病毒疫情下，旧村改造项目进展迟延的分析

对于处于不同阶段的旧村改造项目，疫情延迟进展的表现不尽相同：

处于前期阶段的项目，在疫情解除前，城中村实施了严格的管制措施，无法在限期内组织村民大会或村民代表大会表决改造意愿、改造模式、改造方式、拆迁安置补偿初步方案、无法进行政策宣讲、基础数据摸查、从而影响合作企业招商进度也随之延后。

处于审批阶段的项目，政府审批部门的正常办公受到了很大的影响，由此导致在纳入城市更新年度计划、测量报告、改造方案编制及申报等审批时限不可避免地被拉长。另外，即使在疫情过后，积压的项目数量多了亦将可能影响审批速度。

处于改造项目方案实施阶段的项目，受疫情管控措施的影响，无法正常开展动迁、组织权益人签订补偿安置协议、拆迁、安置等工作。

处于建设期的项目，因延长春节假期、暂停复工、隔离等措施造成工地不能按时复工开工，以及大部分建材市场及生产企业不能供货，即便政府同意复工也存在因劳动力和原材料紧缺而处于停工状态，以及交通管制导致物流运输受限等，由此影响到建设工期延长，诱发延迟交付复建安置房。

旧村改造项目因疫情导致推进受阻，对项目的各个利益相关方都不利。如，村社作为改造主体不能及时组织表决工作，可能引起村民的不满、不信任心理，增加改造工作的不确定性；对于村民来说，可能无法按期签署补充协议，损失拆迁奖励、延长临时安置期限；而作为意向合作企业、正式合作方的地产商无法在约定的合作期内完成相关工作，存在项目被清退的风险，以及延迟安置等；对于项目的施工方存在建设项目不能如期完工的风险。总体上看，延迟进展主要是对项目合作主体，即村社和地产商不利。

在实践中，村社在旧改项目合作中一般作为土地提供方，此其所负担的合同义务通常并不多，即便对各项表决、动迁、拆迁等负有组织、协助义务，在相关协议（如框架协议、前期合作协议、合作协议）中一般也没有约定明确的履行期限，但对于地产商而言，基本上都明确约定了各项工作的完成时限，如不能完成，轻则支付违约金，重则合作关系终止而退出项目。因此，旧村改造项目进展缓慢对地产商最为不利。

项目的延迟对地产商的影响是多方面的。如增加人工成本、受疫情影响带来的融资困难、项目实施方案批复后3年内补偿安置协议签订比例不达标而重新报批、建设工期延期而无法按时交付安置房等。

从广州地区旧改项目的实操看，地产商基本上都较早地介入与村社的合作，签订了框架协议、前期合作协议等。这些合同一般都约定2-3年的合作期，地产商需在合作期内协助或独立完成诸如政策宣讲、改造意愿表决、数据摸查、方案编制及申报等前期工作，并承担全部前期工作经费。如在合作期内无法完成前述工作，地产商不仅要自行承担已投入或垫付的所有费用，而且很可能由此出局，损失巨大。而广州地区绝大多数旧改项目基本上处于前期阶段，因此，如何减轻旧改项目因疫情而延缓进展可能产生的不利影响是地产商目前面临的最重要问题。

对于疫情防控的法律性质，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人在2月10日进行了权威的解释，新冠肺炎疫情的发生及相应防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

不可抗力所发生的法律后果是暂时中止合同当事人履行合同义务或者部分甚至全部免除责任，这并不意味着合同当事人当然地免除合同义务或者全部责任。本次疫情只是阶段性的不可抗力，其所持续的时间必定有限，待疫情结束即不可抗力事由消失后，合同当事人仍应当继续履行合同。因此，无论是村社还是地产商，不能因本次疫情而解除合作协议。

对于因控制并避免人员发生聚集性、群体性活动的疫情防控措施延误的工作，如组织村民表决改造意愿、安置补偿初步方案，组织专业机构进行数据摸查，地产商可以向村社不可抗力免责，并相应延长合作期。对于某些区域（如黄埔区）在项目实施方案批复前先行的拆迁工作，因政府延期复工导致的施工人员短缺、工期延误，或者施工设备、材料受消毒措施限制因素无法按时运输到施工现场、以及施工现场发生疑似或确诊病例导致现场隔离、停止施工等，也应适用不可抗力免责的规定。

需要注意的是，根据《合同法》118条规定，不可抗力发生后，合同一方当事人遇到不可抗力事件，使其履行合同义务受到阻碍时，应及时通知合同另一方当事人，书面说明不可抗力和受阻碍的详细情况，并提供必要的证明。

旧村改造项目进展迟延，对项目合作双方均生产不利影响。旧城改造项目对于村社来说，由于自身在资金、专业、组织能力等方面的缺陷，离不开地产商的合作，对于地产商来说属于中长期投资项目，双方只有充分的互信才能顺利完成，从而达到共赢。新冠病毒疫情的爆发，是个突发事件，也是偶发事件，可能会存在应对不足的情况。双方应秉承务实态度，就疫情而引起的不利影响积极沟通，充分协商，不因目前的分歧而破坏合作的基础、产生更大的时间成本。