城市更新最新政策解读 ∣《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见（试行）》解读

近日，广州市花都区人民政府办公室印发了《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见（试行）》（花府办规〔2018〕8号）（下文称“《指导意见》”）。《指导意见》共计十二个条文，内容细致，具体措施详尽到位。将会推进广州市花都区旧村庄合作改造类项目引入合作企业的工作，进一步加快花都区城市更新的快速发展。

广悦律师事务所房地产与建筑工程部作为专注于为城市更新项目提供专业法律服务的团队，长期关注“三旧”政策，希望广大实施主体和想要进入城市更新领域的企业（特别是花都区域内的）能够结合自身实践用活政策。

《指导意见》第一条第一款明确适用范围为：花都区行政区域内的旧村庄城市更新合作改造类项目。

第二款规定：“选择自主改造模式的旧村，不得转让股权，转让股权的，视为合作改造”，也应当适用《指导意见》。

即选择自主改造模式的旧村，如将股权转让给合作企业，则视为合作改造，必须走公开招商的程序，接受《指导意见》的规制。

本条的规定源出于《广州市旧村庄更新实施办法》第二十八第二款的规定：“负责开展自主改造的村集体经济组织全资子公司，转让部分股权的，应当视为合作改造，按照本办法引入合作企业的规定执行。”

《指导意见》第三条规定：“村集体经济组织”是更新改造项目的实施主体，更新改造项目公开引入合作企业，由村集体经济组织负责实施。

在旧村改造项目中，应当由村集体经济组织具体负责引入合作企业的全部事宜，包括制作招商文件，发布招商公告，与镇政府（街道办）、区城市更新局对接相关工作以及向市城市更新局、区政府报备等具体工作。这主要是考虑到村集体经济组织是旧村改造项目的实施主体，熟悉村情，对项目情况了解的比较清楚。

2017年印发的《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下文称《实施意见》）对引入合作企业的时间点做出了新的规定，在第（二十五）条中：明确引入合作企业时间点由项目实施方案批复后变更为基础数据经区政府审核公布后。

《指导意见》第四条规定：基础数据经区政府审核公布后，村集体经济组织方可开展合作企业引入工作。

将引入合作企业的时间点提前是为了让合作企业更早进入到旧村改造项目中，了解项目详情，为顺利的推进旧村改造项目打下坚实的基础。

《指导意见》第五条规定：“村集体经济组织应通过广州市公共资源交易中心公开发布引入合作企业的公告信息，并同步在区的农村集体资产交易服务信息发布平台、属地镇（街）政府网站发布，并同时在村、社公开栏公开公示，择优确定合作企业参与改造。”

根据广州公共资源交易中心发布的《旧村改造项目公开引入合作企业代理服务工作规程（试行）》：

1、越秀、海珠、荔湾、天河、白云五区旧村改造项目招商代理工作的承接办理，由交易中心土地交易部负责。

2、番禺、南沙、黄埔、花都、增城、从化六区旧村改造项目招商代理工作的承接办理，由交易中心在相应区所设交易部负责。

《指导意见》第六条总共为合作企业设置了七项资质条件，具体为：

（一）具备独立法人资格和房地产企业一级资质；

（二）实缴注册资本：

1、改造面积小于30公顷的项目，参与企业实缴注册资本金不低于2亿元（含）人民币；

2、改造面积大于（等于）30公顷的项目，参与企业总资产不低于3亿元（含）人民币。

（三）总资产：

1、改造面积小于30公顷的项目，参与企业实缴注册资本金不低于100亿元（含）人民币；

2、改造面积大于（等于）30公顷的项目，参与总资产不低于150亿元（含）人民币。

（四）开发经验：参与企业须符合近5年开发房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上。

（五）企业信誉要求：企业信誉好,社会责任感强,且最近5年在广州市工商、税务、建设房地产等部门没有违法违规记录,也不存在工程“烂尾”或其它违法等情况。

（六）履约金：用地面积小于30公顷的项目应提供不少于2亿元履约金，用地面积大于（等于）30公顷的项目应提供不少于3亿元履约金。

（七）合作企业如果是企业联合体,联合体中的成员不得超过2个,而且每个联合体成员均需具备《指导意见》所规定的资质条件。

花都区与此前公布的番禺区、南沙区公开引入合作企业的文件不同之处在于规定了优先选取合作企业的条件，在符合《指导意见》规定的资质条件的前提下，如果符合下列条件之一的，优先考虑引入作为合作企业：

1、在2016年1月1日后通过政府组织公开出让方式竞得花都区商业（面积50亩以上）或者住宅用地；

2、在2018年9月1日后报名参与政府组织的花都区商业（面积50亩以上）或者住宅用地公开出让活动，并进行报价竞拍。

上述企业每竞得或参与竞拍一块用地，对应区内一个旧村全面改造项目。

《指导意见》规定资格审查委员会由7人组成，区城市更新部门代表1人、属地镇（街）代表1人、区国规部门代表1人、村民代表2人（可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其他村民代表组成，由村两委会议确定）、专家成员2人（由采购代理机构从广州市城市更新专家库中抽取）。

相比于番禺区、南沙区的文件及此前发布的《征求意见稿》，明显的改动即为增加了“区国规部门代表”1人，削减了“村民代表”1人。

《指导意见》第九规定：“严格执行《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》(穗更新规字〔2018〕1号)第八条关于选择合作企业的程序。村集体经济组织负责制定招商文件，应由属地镇（街）同意通过后，上报区城市更新部门，征求区相关职能部门意见，并报请区政府审定后才可按照《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条的规定进行表决。”

《指导意见》第（四）款规定：“合作企业应在签订《合作协议》后30日内，与村集体经济组织在花都区设立具有独立法人资格的项目公司......”。后期城市更新关于旧村全面改造相关规定和指引以及工程程序进行旧村更新改造建设。

总体而言，花都区引入合作企业的《指导意见》相较于广州市城市更新局印发的1号文及番禺区、南沙区的政策，有多处改变，例如：以改造面积30公顷为界，区分合作企业实缴注册资本、总资本、履约金的标准。相比于番禺区、南沙区的文件及此前发布的《征求意见稿》，增加了“区国规部门代表”1人。此外，《指导意见》具有两大突出特点：

• 第一，对于合作企业的资质要求更趋严格，例如：要求合作企业具有房地产企业一级资质（番禺区、南沙区只要求二级资质）；

• 第二，给予在花都区进行房地产开发的企业优先权，即符合条件的企业可以优先被选取为合作企业。

希望花都区旧村庄全面改造项目的实施主体，特别是想要进入花都区城市更新领域的企业能够结合自身的资质条件，着重研究《指导意见》的特点，用活政策。