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“三旧”改造在全省各地如火如荼，由此引发的法律问题也连接不断，亟需一部专门且具有系统性的法律规范予以调整。近日，广东省人民政府发布了《广东省旧城镇旧厂房旧村装改造管理办法》（以下简称“《办法》”），该办法于2021年1月17日由省长马兴瑞签署，共7章，37个条款。在此，我们总结出《办法》的十大亮点以飨读者：
亮点1：提升法律位阶
广东省人民政府于2008年《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（下称“2008年《意见》”）又于2019年颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，此次以《办法》的形式，将“三旧”改造提升到地方政府规章层级，属全国首次。
亮点2：明确“三旧改造”的定义
孔子说过：“名不正,则言不顺;言不顺,则事不成”，任何法律法规，如果没有明确其调整范围，则会陷入“名不正”的困境。对此《办法》通过三个条文明确了“三旧改造”的定义：
第一条明确了三旧指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”。
第二条第二款明确了三旧改造的定义，即：“对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动”。
第二条第三款则规定：“边角地、夹心地、插花地（以下统称“三地”）和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用”，明确了因城市或者乡村规划等多种原因而无法被纳入三旧的地块，可以通过特定的程序被纳入“三旧”改造，避免此类地块无法正当开发而造成的资源浪费。
《办法》第二条规定，三旧改造应当遵循的原则包括“政府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则”。该条在继承了2008年《意见》的基础上，增加了市场运作、分类施策、共建共享等原则，反映了政府以市场作为资源调配手段的基本方式的决心，同时，也体现了精细化管理方法以及与人民共享社会发展成果的基本导向。
亮点4：明确政府责任及分工
“三旧改造”涉及国土、建设、财政、环境保护、农业农村等多个领域，如果不能明确各级政府和各政府部门的分工，难免有“九龙治水”“各自为政之虞”。《办法》第四条明确了县级以上人民政府及其部门的以下分工原则：
亮点5：明确改造方式
《办法》第五条规定，三旧改造包括三种方式：
（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦；
（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治；
（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。
亮点6：规则原则
《办法》第九条规定，“三旧”改造应当“以国土空间规划为基本依据”，不得违背国土空间规划的强制性内容，并以国土空间详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据。
亮点7：明确用地管理程序
《办法》第十四条规定，三旧改造的实施主体包括“政府、原权利人及其他市场主体”，同时明确了国有企业等公有制成分主体、同意土地或者建筑物上多个权利人进行改造所应遵守的特别规定。
《办法》提出在改造过程中应当征集改造意见，并由县级以上自然资源按主管部门编制规划方案，同时明确了“三旧”改造用地审批主体、审批事项和审批条件。使得用地审批手续有更高的可预见性。
亮点8：明确收益分配
《办法》第四章规定了“三旧”改造的收益分配，涉及改造的成本、土地价款、补偿安置的确定、对原权利人的补偿原则、税收补助以及在“三旧”改造建设过程中考虑公共利益等各方面的内容。
其中，第二十五条规定了涉及政府征收、回收、收购入地及房产，按照法律法规给予补偿，即使不涉及上述情形，也可以通过协商一致或者地级市以上政府相关规定予以补偿安置。第二十六条则规定了在用地出让后，政府可以给予原权利人一定补偿，该补偿包括两种形式，一是扣除土地征收、收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益的一定比例，二是土地公开成交价款的一定比例。
该收益分配既考虑到了公共利益的实现，也很大程度上兼顾了对权利人的补偿。
亮点9：监督管理
《办法》第五章规定了不同政府部门对于不同事项的监督与管理责任，具体而言包括：
地级以上市人民政府自然资源主管部门会同有关部门开展本行政区域内“三旧”用地的入库审核、实时备案及动态调整工作，并按照规定在省“三旧”改造项目监管系统中填报项目用地批文、改造方案、供地结果、监管协议、实施情况等信息（第二十九条）。
地级以上市、县级人民政府应当与改造主体签订项目监管协议（第三十条）。
《办法》同时规定了公众监督，即标图入库、改造方案、用地审批等“三旧”改造相关信息应当依照《中华人民共和国政府信息公开条例》的规定予以公开。
亮点10：法律责任
“徒法不足以自行”，《办法》除了对相关原则、程序以及行为进行规制以外，也装上了“牙齿”。其中，除了违反刑法、行政法规以及《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等特别法规依据相关法律法规处罚以外，还规定了任何经《办法》程序作出决定后，任何人阻挠征收土地的，县级以上人民政府自然资源主管部门可责令其交出土地，拒不交出土地的，可以申请人民法院强制执行。
“三旧”改造是对城市和乡村空间的再利用，如果能够科学、顺利实施，是利国利民的好事。但另一方面，“三旧”改造也面临着如何科学规划、保障公民权利、不抵触国家法律和国土规划以及依法行政等各方面的挑战。作为全国范围内第一部关于“三旧”改造的省级规章，也是“三旧”改造目前为止最高位阶的法律规范，将在规范化“三旧”改造领域发挥重要作用。但是，我们也注意到，《办法》对“三旧”改造问题的规范仍然是比较原则性和框架性的，在实施过程中如何发挥最大作用，仍需要各地根据实际情况积极探索。
