城市更新集体物业清租之一 ——主张合同无效

（一）主张租赁行为违反法律、行政法规效力性强制性规定

《民法典》第一百五十三条虽未延用合同法司法解释二有关“效力性强制性规定”的说法，但规定“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，也即肯定了只有效力性强制性规定才必然导致合同无效。对于强制性规定的划分，最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三条中规定，“效力性强制性规定”为：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，交易标的禁止买卖的，违反特许经营规定的，交易方式严重违法的，交易场所违法的；“管理性强制性规定”为：关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定。实践中，主要可以主张租赁行为因以下几种违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形而无效：

1.主张租赁物业未取得工程规划许可证或为未按照工程规划许可证建造的房屋

集体物业租赁合同可因租赁物业未取得工规证而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得工程规划许可证或未按照工程规划许可证建造的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。例如，在“张志昂与黄信租赁合同纠纷案”[1]中，法院认为，“当事人就不具有建设工程规划许可证或有效的临时建设批准文件的房屋订立的房屋租赁合同，因违反法律强制性规定而无效。现查明本案租赁房屋属于上述情形，故双方签订的《商铺租赁合同》无效”。

2.主张租赁物业未办理建设用地规划许可证

出租人可主张集体物业租赁合同因租赁物业未取得地规证而无效。例如，在“田双起与晋州市小樵镇大樵村民委员会、冯彦群租赁合同纠纷案”[2]中，法院认为，由于双方未办理建设用地规划许可证，双方约定农用地变更用途为建设用地，违反法律强制性规定导致租赁合同无效。

3.主张租赁物业为未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑

出租人可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，主张集体物业租赁合同因租赁物业为未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑而无效。例如，在“广州市铿裕贸易发展有限公司与广州机电物业管理有限公司、广州产权交易所买卖合同纠纷案”[3]中，法院认为，“自编14号、1××号”自开始承租时没有任何上盖物，原告在承租后开始建造，则其应视为无合法产权，且原、被告在本案中均未能提交建设部门批准建设的文件，因此案涉房屋租赁关系缺乏合法基础，《成交确认书》也应认定为无效。

（二）主张租赁行为构成恶意串通

有关“恶意串通”的法律规定例如：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益（《民法典》第一百五十四条）；当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益（《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条）；当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在（《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条）。由此可知，恶意串通的认定标准主要为：当事人之间有主观恶意，有串通的行为，且造成他人合法权益受到损害的法律后果；主张恶意串通需举证，且应达到“待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑”的程度。实践中，被认定为“恶意串通”的情形有：债务人与第三人通过低价转让等方式转移财产而逃避债务[4]，股权的双重转让[5]，一房二卖[6]等。

在租赁合同纠纷中，通常可通过举证当事人存在低价转移财产、通过商业贿赂承租物业等构成恶意串通的行为而主张租赁合同无效。例如，在“南海石油广州服务总公司、广州五羊房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案”[7]中，法院认为，涉案房屋已被一审法院查封，南油公司在已知道或应当知道涉案房屋存在被拍卖的可能性的情况下，签订长期租赁合同且约定畸低的租金恒定不变，损害他人利益，因此，案涉房屋租赁合同应为无效。又如，在“广州市海珠区保瀛置业服务部、广州市塑料工业集团有限公司租赁合同纠纷案”[8]和“广州市宝泷物业发展有限公司、广州双鱼体育用品集团有限公司租赁合同纠纷案”[9]中，法院认为，生效刑事判决书已查明，当事人通过商业贿赂相关人员的方式以谋取租赁涉案场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益，涉案租赁合同及补充协议应认定为无效合同。需要注意的是，若主张租赁行为构成恶意串通，需证明相关事实达到“能够排除合理怀疑”的程度，对此，可通过生效判决书等法律文书加以证明。

（三）主张租赁行为构成虚假意思表示

《民法典》第一百四十六条关于“虚假意思表示”的规定，承继了《合同法》第五十二条“恶意串通”和“以合法形式掩盖非法目的”的内涵，即该意思表示是当事人串通而为的虚假意思表示，非双方真意。实务中，典型的“虚假意思表示”行为如“阴阳合同”、“明股实债”合同等。

在租赁合同关系中，可通过主张实际履行情况与签订的租赁合同约定内容不一致从而导致租赁合同无效。例如，在“江肖虹、吴小珑房屋租赁合同纠纷案”[10]中，法院认为，本案中双方提供了多份租赁合同，从双方的实际履行情况来看，双方一直按照2000元每月的租金标准交收租金；而2015年7月20日、2015年7月23日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》、《广州市房屋租赁合同（2014年版）》非双方当事人的真实意思表示，该两份合同约定的“600元每月的租金标准”等内容从未实际履行，该两份合同系由虚假意思表示作出，应属无效。

（四）主张租赁期限超过二十年

根据《民法典》第七百零五条，租赁期限超过20年的无效。例如，在“柳某某与栖霞市蛇窝泊镇某某村民委员会确认合同效力纠纷案”[11]中，法院认为，双方约定租期为三十年，违反租期不得超过二十年的法律规定，签订的租赁合同应属无效。

（五）主张当事人为无民事行为能力人

根据《民法典》第一百四十四条，若集体物业租赁合同一方当事人为无民事行为能力人，可主张租赁合同无效。例如，在“吴晔与吴建华确认合同无效纠纷案”[12]中，法院认为，鉴于原告（出租人）在签订租赁合同前已被上海市精神卫生中心诊断为混合型痴呆，随即被宣告为无民事行为能力人，原告在签订租赁合同时的精神状态很成问题。另一方面，涉讼房屋租赁协议的内容与普通租赁合同也有较大差别，一是租金标准较为低廉；二是租金支付方式，一次性全部支付八年租金在实践中极为罕见。因此，案涉房屋租赁协议无效。

依据《民法典》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，并结合相关案例（如“张志昂与黄信租赁合同纠纷案”[13]等），无效的民事法律行为自始没有法律约束力，无效的集体物业租赁合同主要可以从以下几个方面进行处理：

（一）财产返还和损失赔偿

确认集体物业租赁合同无效后，合同双方应各自返还因租赁行为取得的财产或折价补偿，并根据双方过错承担损失赔偿责任。出租人应返还收取的履约保证金、水电押金等费用，承租人应返还租赁物业，而因租赁合同无效，承租人提出的双倍返还、返还利息等诉求不能得到法院支持。

（二）出租人可主张房屋占有使用费

集体物业租赁合同无效的，出租人可要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。但实操中，对于占有使用费的具体支付标准，法院一般会结合承租人是否实际享有租赁物业权益等因素进行考量。

（三）装饰装修物的处理

确认集体物业租赁合同无效后，对于承租人的装饰装修物，按以下原则处理：

1.若承租人未经出租人同意装饰装修的，相关费用由承租人负担。出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.若承租人经出租人同意装饰装修，且装饰装修物未形成附合的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，且因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

3.若承租人经出租人同意装饰装修，且装饰装修物形成附合的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

（四）扩建费用的承担

确认集体物业租赁合同无效后，因承租人扩建产生的费用，按以下原则处理：

1.若承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。出租人可请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.若承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

（1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

[13]参见广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第952号民事判决书。

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