为深入贯彻党的十九届五中全会精神和“十四五”规划纲要部署要求，指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，住房与城乡建设部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》并于8月10日发布了该《通知》的征求意见稿。本文总结了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》的主要内容并对其进行了初步的分析。
《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》的主要内容如下图：
主要内容具体如下：
（一）严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。
（二）除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模。
（三）严格控制大规模搬迁。更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
（四）确保住房租赁市场供需平稳。住房租金年度涨幅不超过5%。
（五）不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑。
（六）最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。
（七）延续城市特色风貌。不伐移老树和有地方特征的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名。保持老城区自然山水环境，保护古井、古树、古桥等历史遗存，鼓励采用当地建筑材料和形式，建设体现地域特征、民族特色和时代风貌的城市建筑
（八）鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型，采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式，发展新业态、新场景、新功能。
（九）鼓励腾退出的空间资源优先用于建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等，完善城市功能。鼓励建设完整居住社区，完善社区配套设施，拓展共享办公、公共教室、公共食堂等社区服务，营造无障碍环境，建设全龄友好型社区。
（十）开展城市市政基础设施摸底调查，排查整治安全隐患，推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设。加强蓝绿灰一体化海绵城市建设。
（十一）对在建和已批待建的城市更新项目再评估，整改大拆大建现象。
《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》最大的特点即体现出了严格限制城市更新中的大拆大建现象。对此，该《征求意见稿》指出除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模拆除现有建筑，并强调了拆除建筑时应当遵循相应的程序，同时示明了原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。另一方面明确了除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，并指出原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。同时，以“对在建和已批待建的城市更新项目再评估”的方式为兜底，拟最大程度限制城市更新中的大拆大建。总之，该《征求意见稿》体现出了城市更新的进行应当以“循序渐进”为指导原则。
其次，《广州市古树名木迁移管理办法》第三条规定，确因重大公益性市政建设无法避让古树名木的，工程建设单位应在工程项目施工前向绿化行政主管部门提出迁移申请。若仅根据上述规定，城市更新的过程中工程建设无法避让古树的，可以申请迁移相应古树。但此次发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》体现出了新的观点，其明确指出在城市更新过程中不伐移老树和有地方特征的现有树木等。由此，虽然城市更新属于公益性市政建设的范畴内，但倘若《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》在最终出台时保留了上述规定，则城市更新过程中将不能对古树进行迁移，从而最大程度保护城市生态。除此之外，该《征求意见稿》还指出在城市更新过程中不应随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，体现出我国对城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等的关怀。
第三，该《征求意见稿》注重解决新市民、低收入困难群众等重点群体的租房问题，即其明确了在城市更新过程中应当同步做好低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确了住房租金年度涨幅不超过5%，极大地体现了对于新市民、低收入困难群众的关怀。
第四，该《征求意见稿》鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造，鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型。此一内容与《城市更新条例（征求意见稿）》第三十八条有异曲同工之妙，即同样是鼓励微改造中用地性质的兼容，这能够更好地调动改造主体的积极性，有助于推进微改造类项目的顺利进行。
第五，该《征求意见稿》明确了城市更新过程中应当优先建设的工程项目，对于保障居民基本需求，提升居民生活品质具有重要意义。
第六，该《征求意见稿》强调了应当强化城市的安全性，加强海绵城市建设。2021年七月，郑州出现了罕见的连续强降水天气，给郑州带来的极为严重的负面影响。由此，该《征求意见稿》强调在改造过程中不应重地上轻地下，而应当注重提升城市安全性能，加强海绵城市建设对于保障居民的人身和财产安全具有十分积极的意义。
从上述的总结与分析来看，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》将会给我国城市更新带来积极的影响，包括最大程度保障居民的基本需求、推动微改造的顺利进行以及强化城市更新后城市的安全性能等。
同时，对于广州市而言，目前广州的城市更新项目正以“全速前进”的势态进行，7月23日，据广州公共资源交易中心官方公众号消息，2021年上半年，广州交易中心共组织实施城市更新招商项目24宗，从改造方式来看，全面改造23宗，混合改造1宗。《中国经营报》记者了解到，在今年广州各区域加速推进城市更新工作的同时，各房企也在加速推进广州城市更新项目的工作。[1]由此看来，广州的城市更新是以全面改造为主的，房企所做的工作对于城市更新的推动、进行起到了极大的作用。而该《通知》将限制城市更新中的大规模拆建，由此将会导致“过度房地产化的开发建设”方式成为过去式，开发商难以通过规模扩张获得短期效益和经济利益。这可能会对广州市的城市更新进程产生一定影响。
总之，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中的内容不仅仅为限制城市更新中的大规模拆建，还包括了保障居民的基本需求、推动微改造的顺利进行、强化城市更新后城市的安全性能等内容，由此《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》对于指导我国日后的城市更新将具有重要的指导作用。同时需要注意的是，对于以全面改造为主的广州而言，该《通知》可能会给广州的城市更新带来新的挑战。
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