房地专栏丨收回国有土地使用权问题研究

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规，我们梳理出我国收回国有土地使用权有以下类型：

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”以上规定的是土地使用权出让的最高年限，但在改革开放初期，由于制度尚未成熟，部分土地使用权出让年限仅为三十年，这就意味着，最早一批出让的土地使用权将陆续面临使用期满需进行续期的问题。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”这意味着，土地使用权续期最好应于届满前一年提出申请，这时，除因社会公共利益需要收回的情形外，是可以顺利续期的。土地使用权期限临近届满的土地使用权人需要注意提前做好续期申请工作，以免影响土地的继续使用。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，对于超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。《闲置土地处置办法》对于涉嫌构成闲置土地的，明确了调查和认定的程序、因政府、政府有关部门行为造成动工开发延迟的情形及相应的处置方式。

因此，土地使用权人在依法取得土地使用权后，应按照法律法规规定及出让合同约定进行动工开发，如可能存在闲置超二年情形的，需提前与自然资源行政主管部门协商延期开发、调整规划、有偿收回或置换土地等，或者注意保留属于不可抗力或政府、政府有关部门的行为造成闲置相关证据材料，并且在影响动工开发的相关行为消失后及时动工开发。

支付土地使用权出让金在出让合同的履行过程中本是应有之义，但在出让合同的履行过程中，也不排除会存在土地未完成清表、三通一平、规划调整等等特殊情况，导致出让合同无法完全按法律规定及合同约定履行。因此，作为土地使用者就要特别注意合同履行过程中的证据材料保留，如遇特殊情况无法或不愿意按法律规定或合同约定缴纳土地出让金的，需及时向出让土地的自然资源行政管理部门提交书面申请及相关证明材料，主动协商沟通变更履行出让合同，以免因逾期未缴纳土地出让金导致土地使用权被收回。

土地使用者在依法取得土地使用权后，还应依法办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，以确保土地使用符合城市土地利用总体规划及城乡规划，特别是要符合土地所在片区的控制性详细规划。未办理前述规划许可即先行建设，后续可能会被自然资源行政主管部门依法认定为违法用地而面临行政处罚甚至被收回土地使用权。