土地征收问题与案例7丨做地主体在征收程序启动前需要做哪些工作?

Part 1

以广州做地相关政策为例，做地主体在征收程序启动前，主要工作依次为两方案一筹资，两方案指的是“片区做地方案”和“做地项目实施方案”，筹资即做好筹集资金准备。

①要摸查清楚该片区的土地、房屋、人口、经济、产业、文化、设施等，获得相关方面的准确基础数据；

②了解片区内成片土地开发需求、TOD综合开发需求、城市更新项目需求。

①在编制的片区做地方案中框定片区做地范围、用地规模、建设需求总量等；

②在编制的片区做地方案中明确片区功能定位、土地整备、开发及运营模式、收益测算及分配、实施计划、资金筹措安排、工作分工等。

①报规划和自然资源部门审查；

②提请土地管理委员会审议；

③报市政府批准。

①单元详细规划的编审和报批（该事项由规划和自然资源部门负责，不属于做地主体的工作）；

②做地年度计划的编制和报批（该事项由规划和自然资源部门负责，不属于做地主体的工作）。

①要以市政府批准的做地年度计划作为依据；

②要对做地范围内的土地权属、面积、现状用途、地上建（构）筑物及附属物等情况进行详细调查；

③做地项目实施方案要明确做地模式、征收补偿安置、土地前期开发、成本测算、收益测算、可行性分析、项目投融资模式、资金使用计划、做地进度计划等。

根据不同的做地模式，报批程序略有不同

①模式一：做储结合、滚动开发

②模式二：改储结合、带方案招商

广州市政府鼓励做地主体通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具予以做地主体资金支持，鼓励社会机构设立做地专项基金，支持做地主体融资。

因为发行企业债、公司债等需要证监会等方面的批准，因此难度较大。做地主体筹集资金，除自有资金外，对外筹资主要还是在靠银行贷款等方式解决。

Part 2

2015年7月17日，五洋建设获准发行票面总金额不超过13.6亿元的公司债券。德邦证券作为主承销商，为五洋建设发行债券出具了《德邦证券关于五洋建设公开发行公司债券之核查意见》（以下简称核查意见）。根据核查意见，“内部核查部门和内核委员会关注的主要问题及其落实情况”第五条为“请说明投资性房地产的具体内容及位置、经营情况、公允价值确定依据、目前的市场价值”。对此项目组答复“所有的投资性房地产均取得了资产评估报告，并以此确定公允价值”。事实上，项目组并未获取五洋建设所有投资性房地产的资产评估报告，德邦证券对于投资性房地产未充分履行核查程序，且未将沈阳五洲商业广场发展有限公司（以下简称沈阳五洲）投资性房地产出售问题写入核查意见。周丞玮、曹榕是德邦证券违法行为直接负责的主管人员，未对五洋建设债券项目的风险核查问题保持应有关注。中国证监会依据原证券法第二百三十三条和《证券市场禁入规定》（证监会令第115号）第三条第三项及第五条的规定，决定：一、对周丞玮采取5年证券市场禁入措施；二、对曹榕采取5年证券市场禁入措施。曹榕不服该行政处罚决定，遂提起行政诉讼。

承销机构在债券发行和承销过程中，应当对募集文件是否真实、准确、完整，发行人是否符合债券发行的条件，存在的主要风险等事项予以持续关注，进行审慎核查，并作出独立判断，出具相应的文件。发行人的营业收入状况、资产情况、债权债务情况等，是对发行人是否符合债券发行条件出具核查意见需关注的基础事项和重大风险事项，承销机构应当充分开展尽职调查，予以审慎核查。中国证监会认定德邦证券存在三项具体违法事实“一是未充分核查五洋建设应收账款，二是对投资性房地产未充分履行核查程序，三是未将沈阳五洲投资性房地产出售问题写入核查意见。”，属于未勤勉尽责，具有事实和法律依据。曹榕的相关异议主张均不能成立，不予支持。中国证监会针对曹榕作出的证券市场禁入决定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，幅度适当，应予支持。曹榕的诉讼理由均缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求，不予支持。

一审：驳回曹榕撤销被诉禁入决定针对其的市场禁入措施的诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。