建设工程价款优先受偿权以承包人对工程形成的价值为制度基础，使承包人在发包人欠付工程价款时，可以依法就承建工程折价或者拍卖所得价款优先受偿。然而，“法定优先”并不意味着该权利不受主体、客体、范围、期限和顺位处分的限制，实践中承包人可能因主体资格、承建范围、价款构成、消费者权益、行使期限或者基础债权清偿等原因，无法对特定财产或者特定债权人主张优先；也可能为配合项目融资、销售或结算，签署放弃、限制或者劣后受偿文件，甚至配合形成与实际履行不一致的资金“走账”外观。此类安排虽然可能暂时缓解项目融资或交易障碍，却可能在诉讼、执行或者破产程序中实质改变承包人的受偿顺位。
本文以《中华人民共和国民法典》第八百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，下称“《建工解释（一）》”）、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，下称“《建工解释（二）》”）及最高人民法院指导性案例为依据，围绕优先受偿权的成立、保护范围、行使期限、顺位对抗、放弃效力以及基础债权消灭等问题展开分析，并提出相应风险防范建议。
一、权利成立：主体、工程与基础债权必须对应
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款，经承包人催告后在合理期限内仍不支付的，除建设工程性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以请求人民法院依法拍卖，并就折价或者拍卖价款优先受偿。《建设解释（一）》第三十五条进一步将享有建设工程价款优先受偿权的主体限定为与发包人订立建设工程施工合同、并就其承建工程主张价款的承包人。
据此，优先受偿权的成立要求“合同主体——实际施工——欠付工程价款——特定工程”之间具有可识别的对应关系。勘察人、设计人、监理人以及材料设备供应商所享有的债权，通常不属于民法典第八百零七条所称的建设工程价款；转包、违法分包链条中的实际施工人，也不因实际投入施工即当然取得直接针对发包人的建设工程价款优先受偿权。《建工解释（二）》虽进一步对资质借用、转包和违法分包情形下的折价补偿、责任承担及代位权路径作了进一步规定，但这些救济路径不能与合同承包人针对发包人享有的法定优先权混同。
二、保护范围：并非所有施工相关请求都能优先受偿
（一）受保护的是工程价款，而非全部合同责任
《建工解释（一）》第四十条规定，承包人优先受偿的建设工程价款范围，依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定；逾期支付工程价款产生的利息、违约金、损害赔偿金等，不属于优先受偿范围。《建工解释（二）》第十七条进一步要求，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确；承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张优先受偿的，人民法院不予支持。
因此，人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费、税金以及依计价规则形成的合理利润，只有在其确属案涉工程价款并能够通过结算资料、造价文件等证据予以确认时，才可能纳入优先受偿范围。停工、窝工损失，违约金、利息、诉讼费用及实现债权费用即使构成普通债权，也不得一并计入优先受偿金额。质量保证金通常来源于应付工程价款的预留，在返还条件成就后仍可能保持工程价款属性，但承包人应以施工合同、保函、缺陷责任期约定及结算资料证明其性质和到期时间。
最高人民法院指导案例150号表明，在建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物时，优先权是否存在以及范围大小会直接影响抵押权实现，抵押权人因而可能具有提起第三人撤销之诉的原告资格。由此可见，法院不仅审查优先权是否成立，也会审查其数额、客体和行使期限。承包人若以笼统的“全部欠款”主张优先，而未区分工程价款、利息、损失、不同标段及已出售房屋，相关请求可能在诉讼、执行分配或破产审查中被限缩。承包人应在结算阶段即对债权性质分层，将工程价款、质量保证金、利息、违约金、停窝工损失及其他往来分别列明，并使优先权请求与可核实的工程价款及对应工程保持一致。
（二）工程应当适宜折价、拍卖并具有可处分价值
《中华人民共和国民法典》第八百零七条将依建设工程性质不宜折价、拍卖的工程排除在优先受偿的实现对象之外。学校、医院、公共道路、桥梁等涉及公共利益或者依法不能独立处分的工程，能否作为变价对象，应结合权属、用途和可分性具体判断。承包人虽仍可请求发包人支付工程价款，却未必能够通过工程本身实现优先受偿；附属工程、装修工程或者局部工程是否具有独立变价基础，也应结合其与整体不动产的结合程度判断。
《建工解释（二）》第十八条对折价协议提出四项条件：工程质量合格、建设工程可以折价、发包人逾期付款且经催告后仍未支付、折价金额与折价时工程实际价值基本相当。这一新规则提示承包人，折价协议不能成为规避评估或其他执行程序的工具；缺少价值依据、明显低价抵债或工程不可处分，均可能使协议不能产生预期效果。对于多个总包、分标段施工、续建或者局部装修改造项目，承包人还应通过图纸、施工界面、竣工资料和结算书明确价值贡献，避免将优先权不当扩张至未施工部分。
《建工解释（二）》第二十条还明确，建设工程毁损、灭失或者被征收时，承包人可以就相应保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿。这并非将优先权扩张至发包人的一般责任财产，而是将其效力延伸至原工程的替代性利益；承包人仍须证明替代给付与原工程之间的对应关系。因此，综合体、分期开发、部分抵押或者部分销售的项目，应在诉前完成楼栋、标段、施工界面、价款与可处分财产之间的特定化。
三、行使期限：到期日管理决定权利能否落地
《建工解释（一）》第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。该期间关系优先权本身能否继续实现，不宜按照普通诉讼时效的中止、中断规则处理。最高人民法院指导案例171号进一步确认，执行法院依其他债权人的申请处分发包人的建设工程时，承包人在法定期间内向执行法院明确主张优先受偿权，可以构成权利行使。
“发包人应当给付建设工程价款之日”应根据合同付款节点、竣工结算安排、质量保证金返还条件及后续协议分别判断。《建工解释（二）》第二十一条规定，因工期顺延等客观原因协商变更给付日期的，可以从变更后的给付日期起算；施工合同未约定给付日期或者约定不明，而结算协议明确约定给付日期的，可以从结算协议约定之日起算。该规则尊重真实、合理的履约变更，但不意味着当事人可以通过事后倒签或者无真实基础的展期安排重新起算权利行使期间。
大型项目往往同时存在进度款、结算款和质量保证金等不同到期节点。承包人应建立逐笔到期台账，并在催告函、起诉状、仲裁申请、执行异议或者债权申报中明确工程、欠款数额及优先受偿请求，避免仅主张付款而遗漏优先权。指导案例150号中，抵押权人以承包人超过当时适用的六个月期间为由挑战确认优先权的生效裁判；该案也提示承包人，行使期限和行权证据会直接影响抵押权人与承包人之间的顺位争议。
四、顺位对抗：建设工程价款优先受偿权并非绝对优先
（一）一般执行程序：消费者生存权优先于工程优先权
《建工解释（一）》第三十六条规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是，商品房消费者在符合法定及司法保护条件时，就其为居住需要购买且已支付相应价款的房屋，可能享有足以排除强制执行的民事权益。此时并非承包人的工程价款债权当然消灭，而是特定房屋不再作为其实现优先受偿权的财产。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）针对房地产开发企业商品房已售逾期难交付引发的纠纷，进一步明确了消费者债权与承包人优先权之间的顺位关系：建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的顺位关系，仍按照《建工解释（一）》第三十六条的规定处理。该批复将消费者债权优先限定于严格的成立前提：其一，主体上限于以居住为目的购买房屋的商品房消费者，投资性购房、以房抵债受让等非居住目的的买受人，不能主张该顺位优先，其债权仍按一般顺位处理；其二，就房屋交付请求权而言，以已支付全部价款为原则，支付部分价款的消费者须在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款，方可适用优先规则；其三，价款返还请求权的优先，仅在房屋不能交付且无实际交付可能时方能成立。
自2025年7月24日起施行的《执行异议之诉解释》第十一条对商品房消费者排除强制执行的条件作了统一规定：人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行时，案外人以商品房消费者身份请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，必须同时证明：（1）查封前已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（2）查封前已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款，并于查封后至一审法庭辩论终结前将剩余价款交付人民法院执行；（3）所购商品房用于满足家庭居住生活需要。只有三项条件同时具备，消费者才对特定商品房享有足以排除强制执行的民事权益。由此产生的法律效果，是该套房屋不再作为承包人实现建设工程价款优先受偿权的责任财产，而非承包人的工程价款债权本身归于消灭。
因此，“商品房消费者”不能泛化为所有购房人，更不能将任何购房款返还请求概称为当然优先的“消费者债权”。以出租、转售、增值为主要目的的投资性购房人，购买商铺、办公物业等非住宅的一般不动产买受人，以及仅对房地产开发企业享有普通退款、借款或其他金钱请求权的债权人，原则上仍应依各自权利类型和法定要件确定能否排除执行。即使购买住宅，也仍须就合同签订时间、合同效力、价款支付、家庭居住生活需要以及执行标的的对应关系承担证明责任，不能仅凭购房人身份当然对抗建设工程价款优先受偿权。
据此，承包人在追索工程价款过程中不能只核对欠款数额，还应持续掌握项目销售、网签备案、预售资金监管、价款支付、交付、按揭、抵押及查封情况，并按套识别可能被排除执行的住宅及对应变价款。对主张消费者保护的案外人，应重点核查书面买卖合同及其签订时间、付款凭证与资金流向、家庭住房状况、真实居住目的、合同解除原因以及房屋是否确已不能交付且无实际交付可能；对投资性购房、商业物业交易、以房抵债、虚假或倒签合同、异常资金闭环等不符合特别保护条件的情形，则应在执行异议及执行异议之诉程序中及时举证、抗辩。承包人还应在项目销售和工程款回收安排中及早测算消费者权益对可供优先受偿财产范围的影响，避免将名义上的未售货值直接等同于可实际执行的优先受偿财产。
（二）破产重整与清算：法定顺位下的多层级优先
最高人民法院于2026年9月4日印发的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，下称“《房地产破产纪要》”），首次系统构建了房地产企业破产中的债权清偿体系，明确了建设工程价款优先受偿权在破产财产分配中的法定地位，形成了 “消费者债权 — 建工优先债权 — 担保债权 — 破产费用与共益债务 — 职工债权 — 普通债权” 的基本清偿层级。
根据《房地产破产纪要》第 31 条，当房地产开发企业破产清算、房屋因不能交付而解除买卖合同时，破产财产按照下列顺序清偿：第一顺位为商品房消费购房人已支付的购房款及尚未归还的个人按揭贷款；第二顺位为享有优先权的建设工程价款债权；第三顺位为对债务人特定财产享有担保权的债权；其后依次为破产费用、共益债务、职工债权、社会保险费用与税款、普通破产债权。由此，建设工程价款优先受偿权在破产程序中仍保持 “优于抵押权及普通债权” 的核心地位，但整体劣后于商品房消费者的生存性债权。
在破产重整的续建场景下，顺位规则进一步细化。《房地产破产纪要》第 30 条规定，破产受理前设立的在建工程抵押权，其优先受偿范围以破产申请受理时已完工部分价值为限；项目续建后形成的增值部分，变现价款应当依次优先清偿续建产生的建设工程价款债权、续建融资债权。换言之，续建阶段新产生的工程价款，不仅优先于普通债权，也优先于破产前既有的抵押权，具有事实上的 “超级优先” 地位。
此外，为保障项目复工续建，《房地产破产纪要》第 26 条还设置了例外规则：经与建设工程价款优先权人、抵押权人协商一致，续建融资债权可以优先于破产受理前产生的建设工程价款债权受偿。这意味着承包人在破产重整中为配合项目续建，可能需要就既有债权的顺位作出部分让步，以换取项目盘活和整体债权的清偿保障。
五、主动放弃优先受偿权与被动丧失优先受偿权的分析
（一）优先权可以被限制，但放弃文件应作严格解释——以指导案例250号为例
建设工程价款优先受偿权具有保护承包人及建筑工人利益、维护工程款清偿秩序的制度目的，但并非一概不得处分。《建工解释（一）》第四十二条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人据此主张承包人不享有优先权的，人民法院不予支持。由此，判断放弃或者限制安排的效力，首先要审查其是否损害建筑工人利益；只有在不损害该等利益且不存在其他无效事由时，才进一步根据意思表示的相对人、标的、范围和交易背景确定其具体效力。
最高人民法院指导性案例250号“利辛县某达融资担保有限公司诉安徽某安建设集团股份有限公司、利辛县某腾置业有限公司第三人撤销之诉案”集中阐明了上述规则。承包人为配合项目融资，向特定担保公司出具《在建工程抵押建筑商声明书》，承诺在担保债权清偿前放弃就特定抵押房产优先受偿。最高人民法院首先审查该承诺是否损害建筑工人利益：声明所指向的108套房产仅占承包人承建总工程面积约4.5%，承包人对其余约95.5%的房产仍享有优先权，且相关安排旨在取得项目建设贷款支持，现有事实不足以认定工程款及建筑工人利益因此不能获得保障，故该放弃行为有效。继而法院根据声明的相对人和标的范围认定，该承诺仅产生承包人就108套抵押房产的工程价款债权清偿顺位劣后于某达担保公司抵押权的效果，并不使承包人针对全部工程、全部债权人享有的法定优先权绝对消灭。
担保公司第三人撤销之诉之所以被驳回，关键也在于“权利确认”与“具体顺位”可以并存。原建设工程施工合同纠纷判决确认承包人在欠付工程款范围内就案涉工程拍卖、变卖价款享有优先受偿权，并不排斥某达担保公司依据有效声明，就其中108套抵押房产主张其抵押权顺位优先于承包人的工程款债权。换言之，确认承包人法定优先权的判项无需因局部顺位让位而整体撤销；担保公司在特定房产上的顺位利益，可以在具体执行及分配程序中通过财产范围识别、债权核定和分配顺序安排得到保护。法院据此认定原生效裁判并未损害某达担保公司的合法权益，驳回其撤销请求。
（二）形式化资金流转安排可能改变工程款债权的诉讼外观——不享有优先权案例的警示
在部分建设工程纠纷中，发包人并非直接、单向支付工程款，而是通过关联公司、第三方平台、票据背书、借款冲抵、往来款结算或者指定收付款等方式安排资金流转。争议发生后，发包人或其他债权人可能主张相关款项并非工程价款，或者工程价款已经清偿，从而否定承包人就该部分债权主张优先受偿。
上海市高级人民法院（2020）沪民终433号及最高人民法院（2021）最高法民申3629号所涉纠纷具有警示意义。该案中，发包人与承包人存在建设工程施工合同关系。为配合项目融资及贷款监管要求，承包人曾在“施工方已收到资金确认函”等文件上盖章，确认收到相关工程款；同时，在案证据又显示，发包人曾通过承诺书、声明及相关函件说明部分资金仅为过渡性安排，并不作为承包人实际收款依据。资金流水层面，发包人向承包人账户划付大额款项后，承包人又按发包人安排返还或转出部分资金。
该案争议焦点包括两层：第一，相关资金在发包人与承包人之间是否构成真实工程款清偿；第二，即使部分款项不能直接认定为实际工程款，承包人是否仍可对未获清偿部分主张建设工程价款优先受偿权。法院在事实认定上并未仅凭银行流水和确认函机械认定承包人已足额收款，而是结合施工合同、补充协议、承诺文件、款项返还事实及双方一致陈述，区分了形式收款与实际工程款清偿。但在优先权层面，法院进一步从承包人主观过错、行为后果及第三人利益影响角度进行评价：承包人作为专业市场主体，对向金融机构出具收款确认文件的目的和法律后果应有认知，其配合形成不真实收款外观，客观上影响融资方及其他债权人对项目资金使用和工程款清偿状况的判断。基于该等因素，法院未支持承包人就相关工程款继续主张优先受偿权。
上述裁判共同说明，法院不会仅因存在资金流转安排就当然否定承包人权利，但也不会允许承包人一方面配合形成已付款或资金闭环外观，另一方面在争议发生后完全不承担该等外观带来的法律后果。对承包人而言，关键不在于简单解释“款项只是形式流转”，而在于能否证明相关款项并非工程价款清偿、未损害特定第三人的合理信赖，并且未使工程款债权转化为借贷、往来、委托付款或其他普通债权关系。
六、结语
建设工程价款优先受偿权并非只有“存在”或“消灭”两种状态。主体或工程不对应，可能导致权利不能成立；利息、违约金及损失超出法定范围，不能优先受偿；消费者权益、特定抵押和有效让位安排，可能改变特定财产上的对抗顺位；超过法定行使期间，可能使权利无法实现；基础债权经真实清偿，则会使从属的优先权随之消灭；证据链不完整，还可能使本来存在的权利无法得到确认和执行。
司法实践的裁判逻辑正在从单一法条适用转向更细致的利益衡量：既保护真实施工形成的工程价款，也尊重承包人明确作出的商业处分；既穿透资金流形式审查真实交易背景，也要求承包人对自身制造的不真实外观承担后果。承包人若希望在抵押权人、融资机构、购房人、其他债权人和破产程序中保留优先顺位，就必须把优先权管理前置到合同签署、融资配合、付款安排、财务入账、结算确认和争议解决的全过程。准确对应工程与价款，谨慎限定让位范围，避免制造与真实履行不符的收款外观，按期催告并以可识别方式主张优先权。让合同事实、工程事实、资金事实和程序请求保持一致，建设工程价款优先受偿权才可能真正从纸面权利转化为可实现的回款保障。
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本期作者
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作者丨蔡樱梓、苏冰
编辑丨吴宝渲
审核丨黄晓俊
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