广东广悦律师事务所

城市更新是实现新型城镇化目标的重要阶段，当大家热火朝天投入到城市更新项目时，不难发现很多新鲜事物出现在面前，没有先例可循，其中不乏城市更新项目如何进行税务处理的问题。广州作为试点城市在城市更新各领域进行了持续的、全方位的探索和创新，以“广州经验”为基础，广东广悦律师事务所高级合伙人马晓艳律师团队结合城市更新项目法税实务操作，完成《城市更新项目法税实务指南与案例精解》专著，结合项目实践期望更好认识城市更新项目涉税问题的法律适用。

以政策为基础，寻找城市更新项目涉税事项的法律适用

围绕城市更新项目出现的新情况，我们致力于解决相应的税务处理问题。然而，当针对具体问题进行税务处理时，我们发现难以从现有政策规定中找到具体的法律适用。

典型情形如城市更新项目所涉及的多个主体所发生的成本费用，如何最终归结为获取融资地块所发生的成本。由于城市更新项目的复杂性，不同主体介入项目的时间节点不同，支出类型也多种多样。

尽管税收政策告诉我们，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，属于企业的成本费用，但按照税收问题是按照独立主体进行核算，不同主体所发生的支出如何归集为项目公司成本费用，必然存在现实操作和法律适用上的障碍。

我们发现，参照广州市城市更新税收指引，不同主体为城市更新项目所付出的支出，通过转售服务方式，能够解决不同主体间发生的支出最终归集到项目公司。我们无法创设法律，但可以区分不同的情形寻找相应涉税处理法律适用。

业财法税融合，更科学设计城市更新项目的业务模式

正如蔡昌教授在《业财法税融合：理论框架与行动指南》一文指出，法律融入“业财税”已经成为一种必然，“业财法税”融合是一种新趋势。提供法律服务的过程中，我们发现很多问题与税务问题捆绑一起，如果将法律关系与税务处理割裂开，即便前期完美完成法律服务，但留下的税务问题可能成为客户的下一个雷区。

如城市更新项目中，为了解决不同主体在项目中出资、出地、出力等不同角色的权益问题，往往会采取股权让与担保方式确定各方的权利义务，股权让与担保重点在于法律关系，但背后与税收问题密切相关，法律文书安排必然与后续税务处理紧密结合，才能更好保障相关主体的权益。

因此，我们希望结合城市更新项目实践，通过《城市更新项目法税实务指南与案例精解》作为桥梁，把法律实务和税收实务紧密结合，获得政策支持的基础上设计出利益最大化的项目开发模式。

在实践中沉淀，助力城市更新项目涉税问题的理论研究

之所以存在城市更新项目税务处理困惑，一方面，是因为城市更新具有明显的地域性，各地政策不一、项目模式千差万别，实务操作中出现各种各样新情况；另一方面，税收政策属于国家层面的规定，同时无法避免法律滞后性特点，难以及时针对经济活动中出现的新情况作出相应规定。

对城市更新项目税务处理模糊不清的事项进行深入研究，能够找到解决方案，我们觉得是非常有意义且是特别值得高兴的事情。把城市更新项目涉税问题的实践经验，通过日积月累的研究和沉淀，更好的认识问题本质和获得解决路径，也是我们撰写本书的目的。“实践是检验理论的唯一标准”，我们希望通过本书对城市更新项目实践的经验积累，为广大城市更新践行者添砖加瓦。

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