购物中心、超市、写字楼、酒店等商业地产，随着城市化的加速和经济的发展，无论是一线城市还是三线城市，无论受电商冲击、还是运营成本的高企，实体商业都面临着危机。此外，商业地产是十分复杂的综合性产业，每种业态的商务要求不同，存在的风险也不尽相同。
2023年10月19日下午14:30-17:30，广悦律师事务所举办主题“租赁常见问题及案例分析”的沙龙，商业综合体、产业园、酒店等投资方、运营方和法律同行等齐聚一堂。
朱金香律师从事商业地产十余年，曾从事过商业地产的法务和土地拓展，对商业综合体的选址、电影院、超市、酒店等的商务条件比较了解。朱金香律师从租赁的历史沿革、租赁常见法律问题、细分领域的案例分析几个方面进行分享。
首先，分别从古代租赁、传统租赁、现代租赁几方面简单讲述，在存量经济时代，租赁是盘活资产的重要方式，可能会有更多的创新模式。
其次，从租赁合同效力纠纷、租金纠纷、解除纠纷、转租纠纷、装修装饰纠纷、买卖不破租赁纠纷、承租人优先购买权、抵押权与租赁权冲突纠纷中常见的情况进行讲解和分析。
再次，分别对百货、电影院、餐饮、酒店、工业园和充电站的几个租赁合同纠纷案例进行分析，有的案例单纯是拖欠租金的纠纷，有的案例是因为规划、消防、消防疏散梯、环保、注册等商务条件不具备或发生变化产生的纠纷，最终导致解除合同或赔偿损失，给出租方和承租方双方或单方造成重大损失。
嘉宾们就上述分享进行了讨论和延伸分享，其中一个商业综合体代表提出，缴纳的保证金是欠租容忍度的衡量标准，应及时进行动态监控，对租户的偿还能力进行提前追踪。另外一个商业综合体代表提出，在商业地产的黄金时代，出租方可能设置很多违约责任，目前招商困难，承租方有了更多主动权，合同条款也进行了很大调整。
嘉宾邦和运营管理公司的总经理李远兰，深耕仓储物流行业十几年，近期接手一个商业综合体，李总别开生面地讲，目前的经济大环境不理想，大家心理很压抑，她们尝试通过研究心理学的方式招商，具体举措比如脱下工作正装，穿汉服、唐装等比较有趣放松的服装与客户沟通，避免让客户感受到紧张和不适。与此同时，提前告知客户法律风险，将法务条件进行前置，减少后续不必要的法律纠纷。
嘉宾刘先生说，租赁业务活跃繁杂，各种纠纷都可能发生，因经营原因产生矛盾后，出租方和承租方都会找合同中对方的瑕疵或漏洞。即使作为出租方出具的合同版本，也不是完全无懈可击。疫情之前，很多承租方不重视租赁合同，疫情之后，承租方对租赁合同非常重视。
嘉宾钟先生作为产业园的运营方，讲述了他们园区在新、旧承租人衔接时产生纠纷的案例，虽然最后几方友好协商解决，这个案例给他们启示：在合同条款尽量完备的基础上，需要做好日常管理，为承租人排忧解难，打好友情牌，到关键时刻更容易化解矛盾和纠纷。
嘉宾杜先生作为酒店管理公司的代表，最近遇到酒店欠租和装修折算问题，有些已装修好运营的酒店欠几千万租金，酒店投资方说装修费用高达租金的4.5倍，专业的评估机构评估价约为所欠租金的1.5倍，出租方和承租方的分歧很大，目前行业内存在很多这样的情况。
本次沙龙，从商业经营解决的最后一环-纠纷解决，往前倒退，各方讨论后，有一个共识：事前做好预防，比事后解决事半功倍，最终无法协商解决时，果断通过法律手段维护合法权益。
编辑丨何雪雯
审核丨黎丽娜
审定丨品牌宣传与市场拓展委
