城市更新改造中经营性物业停产停业损失的补偿标准

城市更新改造过程中的核心问题就是如何对被改造主体进行补偿以及补偿的标准如何确定。对于村民房屋、村集体物业改造的补偿，通常都有具体的方案作出相应的规定，但对于经营性物业的停产停业损失的补偿，不仅政策并未规定，方案中也通常未予明确，导致实践中易发生争议，难以定论。究竟如何对经营性物业的停产停业损失进行补偿？补偿的标准又如何确定？存在诸多疑问。我们认为，可以参考广州市及下辖各区对于农民集体土地征收中的补偿标准，对城中村改造过程中的经营性物业的停产停业损失进行合理的补偿。

本文结合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广东省征地补偿保护标准(2016年修订调整)》及广州市及下辖各区的政策，对广州市及下辖各区对农民集体土地征收过程的停产停业损失及标准进行了详细的整理，以供参考。

根据《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017〕10号）第四十六条的规定：“征收有合法产权的农村集体经济组织物业，可以进行复建安置，不具备复建安置条件的，按照本办法第四十五条实行货币补偿。对征收农村集体经济组织所有的物业造成所有人等停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。”

根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号）第三十三条的规定：“对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

1、房屋被征收前的效益：原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。

2、停产停业期限的确定：选择货币补偿的按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

3、搬迁费、临安费：征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

4、停产停业损失的受偿主体：被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

5、房屋清退责任的承担：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。

1、受偿条件：有合法经营手续的各种经营性场所（含经营性场地和房屋），因征收造成停产停业的可给予停产停业补偿，经营或生产受损的可给予经营损失补偿。

2、补偿期限：补偿时间根据用地、房屋及设备、货物搬迁等实际情况确定，补偿时间原则上为3至12个月。其中一般经营性场地原则上为3个月，无证房屋原则上为6个月，有证房屋原则上为12个月，税审报告、财务报表齐全并且有固定设备的货运场可按12个月，其他特殊情况另行确定。

补偿标准原则上凭征收前被征收单位1年或3年税审报告或财务报表等有效资料计算出的实际月平均税后利润执行。

3、补偿标准：对于不能提供纳税情况、财务报表等证明材料或者无法核算税后利润的，停产停业或经营损失补偿按如下标准执行。

经营性场地补偿单价参考如下标准：

经营性房屋根据不同经营性质予以分类补偿，参考如下标准：

4、停产停业损失的受偿主体：被征收房屋产权不属于实际生产经营单位或个人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任，被征收人与生产经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业或经营损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

（一）商业用途房屋停产停业损失补偿

以被征收商业用途房屋的商业用途面积为基数，按每平方米每月45元，并按12个月计算。停产停业损失补偿原则上支付给实际经营人，被征收人与实际经营人不一致，有约定支付对象和比例的，按约定执行；无约定，则支付给实际经营人。

（二）工业用途房屋停产停业损失补偿

依法取得营业执照并实际生产经营的厂房造成停产停业损失的，可以根据《征收土地预公告》发布前6个月，按税务部门核实的该企业税后平均利润（每月）80%的标准给予不超过6个月的补偿，若按此方法计得的补偿额除以工业用途房屋面积低于150元/平方米的标准，则按150元/平方米一次性补偿。工业用途的房屋不再按本办法第三十条规定给予房屋搬迁补助。

（三）除以上情形外的特殊情况，或被征收人不同意按上述办法核算停产停业损失补偿的，可由属地镇（街）与被征收人协商共同委托有资质的评估机构评估确定，评估费由征地单位支付。