广东广悦律师事务所

【广悦城市更新研究院】——是广悦律师事务所成立的多元化城市更新专家智库平台，汇集了具备丰富实践经验的城市更新专家、专业律师、从业人员，成员均具有创造性的思维能力及多纬度处理问题的能力。研究院长期对城市更新领域进行研究总结，内容涵盖最新城市更新政策解读、城市更新项目经验分享、粤港澳大湾区城市更新政策及实践对比研究、城市更新疑难问题解决等。

【广悦城市更新法律服务】——广悦律师事务所长年专注于城市更新法律服务，是城市更新领域经验丰富的律师事务所，至今已为30多个城市更新项目提供全流程法律服务。包括广州市天河区潭村、程界东村、程界西村、员村、吉山村；黄埔去火村、刘村、燕塘村、贤江村、宏岗村、双沙村、红卫村、南岗村；海珠区沥滘村、新市头村、凤和村、红卫村、南箕村、五凤村；番禺区胜石村；增城区简村；荔湾区大坦沙岛（河沙、西郊、坦尾）；从化区元洲岗村；南沙区大同村，均以专业、精准的法律服务，实现项目的和谐改造，获得客户的一致好评。

前言

广州市委十一届第十一次全会上审议通过了《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》，对新一轮城市更新做出了重要部署，形成了“1+1+N”政策体系。提出了“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。

合作企业（市场主体）最应关注的是2020年8月18日广州市住房和城乡建设局发布的《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（征求意见稿）（以下简称“《引入合作企业新政》”）。新政提高了合作企业的资质要求，着重强调了合作企业的产业导入能力和城市综合服务能力，对合作企业的履约能力要求更加严格。本文以新一轮城市更新背景下合作企业的风险为切入点，分析新政的重要内容及合作企业的风险防控要点。

一、企业资质不符的风险：

市级层面合作企业资质要求进一步提高

对于合作企业的资质要求，《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗建规字〔2020〕16号，以下简称“《16号文》”）【点击查看《16号文》解读】第四条在市级层面作出基本要求，即：

1、近3年内无不良诚信记录；

2、企业注册资本不少于1亿元。

《引入合作企业新政》对合作企业资质增加了两点具体要求：

1、房地产二级及以上开发资质；

2、具有近五年房屋建筑面积累计竣工验收25万平方米以上。

此外，对合作企业的资金实力提出了三点具体要求：

4、项目现状面积小于60万平方米的，企业总资产需大于等于100亿元；项目现状面积大于等于60万平方米的，企业总资产需大于等于200亿元；

5、企业净资产不低于50亿元；

6、企业信誉好，征信记录良好。

结合新政、《16号文》及广州市各区关于引入合作企业的实施细则，目前，关于引入合作企业的资质，构成了三个层面的要求：

1、《16号文》：近3年无不良诚信记录；企业注册资本不少于1亿元。

2、引入合作企业新政：房地产二级及以上开发资质；近五年房屋建筑面积累计竣工验收25万平方米以上；项目现状面积小于60万平方米的，企业总资产需大于等于100亿元；项目现状面积大于等于60万平方米的，企业总资产需大于等于200亿元；企业净资产不低于50亿元；企业信誉好，征信记录良好。

3、各区实施细则：除上述资质要求外，番禺、黄埔、南沙、花都、白云、荔湾等区还制定了实施细则，合作企业的资质还需符合各区实施细则的规定。否则，存在合作企业资质不符，无法介入城市更新项目的风险。

△ 黄埔区城市更新项目引入合作企业新政十大亮点解读

△ 广州市增城区发布《旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》

△《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见（试行）》解读

此外，新政重点强调优先选取中国房地产协会发布的《房地产开发企业500强》中遴选合作企业，看重的是大型房企的综合实力。

二、产业导入能力欠缺的风险：

新政着力强调合作企业的产业导入和城市服务能力

广州引入合作企业（社会资本）最新要求更看重合作企业拥有较强的产业导入能力和城市综合服务能力，创新性的将广州市区划定为三个圈层，并根据城市更新项目所在处的不同圈层对项目合作企业的产业导入能力提出不同的要求。其中，对于第一、二圈层（基本范围在老城区以内）要求引入的产业及企业要求较高，例如：要求城市更新项目的合作企业必须承诺引入1家世界500强企业，2家全球200强、央企或中国500强、上市公司。此外对于第一、二圈层的产业类型也有具体要求，例如要求导入的是市级政府部门认可的能促进本地传统产业转型升级的产业。

相对来说，第三圈层（广州市郊）范围内的城市更新项目，对于合作企业的产业导入能力有所降低，例如：只需要引入2家政府公布的行业榜单企业。对于产业类型也同样有所降低，不需要市级政府部门认可，只区政府认可即可。

总的来说，广州引入合作企业新政以划定城市圈层的方式，规定不同城市更新项目合作企业的产业导入能力，也是意图通过城市更新改造优化产业布局，兼顾提供用于产业和创新的中低成本空间，加强中心城区核心区和重点功能片区的产业用地用房保障，实现产城融合。

对于合作企业的产业导入能力及城市综合服务能力要求细致，并规定区政府或其指定部门与引入的合作企业签订城中村改造监管协议，明确城中村改造中教育、医疗等公共设施的建设和运营要求，明确导入产业企业类型、数量和经济效益的具体要求，约定银行履约保函缴交事宜，并指定相应的部门加强事中、事后监管，确保合作企业履约。如违反，则有被清退的风险。

三、因违反合作/监管协议被清退的风险：

对合作企业的履行能力更趋严格

《引入合作企业新政》第十七条规定了招商文件、改造合作协议和监管协议应明确企业退出的情形及要求，并规定村集体可依程序决策后，按合作协议启动合作企业退出程序。区政府或其指定的部门对违反监管协议符合退出条款的，可启动合作企业退出程序。退出情形采取列举式，包括但不限于：

1、项目签订改造监管协议后，合作企业未按时、足额出具银行履约保函的;

2、合作企业在改造有效期内擅自终止改造合作协议，放弃投资建设的;

3、合作企业在项目公开引入过程中，提供虚假信息骗取项目资格，经有关部门查证属实的;

4、因合作企业原因，项目拆迁或者施工滞后约定工期2个月以上，区政府或其指定的部门对合作企业限期整改，在规定时间内仍不整改的;

5、合作企业不按照承诺在规定的时间内引入产业、教育、医疗等资源，或者引进产业竣工投产后，经区产业部门核实产出效益指标未达到协议约定要求的，或者引入的教育、医疗等资源经区教育、卫生健康部门核实未达到协议约定要求的，区政府可启动银行保函索赔程序，将合作企业列入不诚信名单，并将结果通报市住房城乡建设局。

以上五种情形分别对应了履约保证、项目建设、虚假资质、拖延工期、产业导入能力。其中对于产业导入能力不合格的清退是与《引入合作企业新政》前述引入合作企业产业导入能力相对应。

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