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2.《城市更新集体物业清租之二 | 租赁合同提前解除的法律路径探析(上)》
引言：上一篇文章从协商解除、约定解除和法定解除的角度解析了集体物业清租中租赁合同解除可参考的几种方式，但若租赁合同不具备约定解除或法定解除的条件，出租人能否违约提前解除租赁合同呢？本文拟从司法解除合同的角度，进一步探析集体物业租赁合同提前解除的其他法律路径。
摘要：城市更新 集体物业清租 合同提前解除 司法解除合同
在集体物业清租中，若承租人违约的，出租人可依法解除租赁合同。但若在租赁有效期内，承租人无违约行为的，出租人能否作为违约方单方面解除租赁合同呢？
对于违约方合同解除权的问题，理论届和司法实践中均存在两派观点。否定论认为，违约方不应享有合同解除权，一方面因为不符合诚实信用等合同精神，且不符合我国现行法的规定，另一方面因为合同解除利益攸关，赋予违约方解除权或使社会秩序受到不利影响或遭到破坏[1]。而肯定论认为，在特定情形下法律应当赋予违约方合同解除的权利，允许违约方以损害赔偿代替继续履行，理由例如：应尊重合同的效率价值，允许违约方在特定情况下摆脱合同约束，以避免遭受非常大的经济利益损失；王轶教授认为，当合同履行出现僵局时，应像允许公司僵局一样，赋予法院或仲裁机构根据违约方的请求“解除合同”这一外在干预的权力，同时予以严格限制；又如，以损害赔偿代替继续履行具有实质意义，既有利于避免出租人利益因合同继续履行而大幅减少，也有利于保证承租人的既得利益[2]。
总结可知，大多数情况下违约方不享有合同解除权，但若满足某些特定情形，违约方主张司法解除合同也可能得到法院支持。王立明教授认为，如能证明合同无法履行，或继续履行在经济上明显不合理，或合同目的不能实现的，违约方可请求司法解除合同[3]。当然，司法解除不同于法定解除，法定解除中当事人一方只需通知对方即可发生合同解除的效力，而司法解除只是为塑造更为理想的合同关系和合同秩序增加了一种可能性，解除与否还需司法机构根据法律规定和合同实质来判定。下文将从情势变更（经济效益性）和履行不能（履行可能性）的角度出发，探析出租人违约解除租赁合同的可能性。
《民法典》第五百三十三条规定了情势变更制度，在满足特定条件的前提下，赋予受不利影响的一方司法解除合同的权利，该特定条件包括：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，且受不利影响的一方与对方重新协商无果。实操中,就出租人能否主张城市更新属于情势变更、继续履行合同会导致经济利益减损的问题，我们先来看两个案例:
案例1：马锐明、马顺英、马桂明与广州开发区土地开发储备交易中心、广州市黄埔区人民政府九佛街道办事处、知识城（广州）投资集团有限公司履行行政协议一案（案号：（2020）粤71行终1278号）
法院认为：“本案中，上诉人基于家庭人口增加、原有安置面积无法保证居住权为由，请求增加购买安置房的面积，而上诉人家庭人口的自然增长，显不属于订立合同时无法预见的重大变化；涉案补偿安置协议中并未约定安置房的交付使用时间，但约定了安置房未交付使用期间被安置人可按月领取临迁补助，故继续履行涉案补偿安置协议并未造成对上诉人一方的明显不公平。综上，上诉人以情势变更为由请求变更涉案补偿安置协议的诉请不能成立，本院不予支持”。[4]
案例2：深圳市宝安华丰实业有限公司与人人乐连锁商业集团股份有限公司租赁合同纠纷案（案号：（2015）深宝法西民初字第2085号）
法院认为：“司法实践中对于适用情势变更原则采取审慎的态度从严把握，就本案而言，被告提供的证据虽可证明相关片区的旧城改造工程对涉案物业的经营环境造成了一定程度的不利影响，但尚不足以据此得出合同目的无法实现而应予解除的结论。结合涉案的租赁物业并未纳入旧改范围、租赁物并未毁损灭失以及周边仍有其他商家正常经营等具体案情，本院倾向于认为被告依据情势变更原则主张解除合同的依据并不充分。综上分析，本院认为被告于2015年3月1日发出的《解除房产租赁合同通知书》不发生法律效力，双方之间的租赁合同关系并未因此而解除”[5]。
从以上案例可以看出，法院对于情势变更的认定严格且审慎，大多数法院都倾向于认为城市更新不属于情势变更的情形。此外，《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（现行有效）第二条规定，各级人民法院须正确理解、慎重适用情势变更制度，如果个案确需适用的，应由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。可见，情势变更的认定程序非常繁琐不便。
相关法条
1.《民法典》第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
2.《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条 对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。
刘贵祥法官认为，在合同不能实际履行时，由违约方行使解除权是一种优化市场资源配置的及时处理方式[6]。《民法典》第五百八十条规定，因法律上或事实上不能履行合同、债务不适于强制履行等原因，致使不能实现合同目的的，当事人可以申请司法解除合同，但不影响违约责任的承担。根据该规定，因城市更新不能履行租赁合同，既不属于法律上不能履行，也不属于不适于强制履行或履行费用过高等情况，那么，能否通过主张事实不能履行而司法解除租赁合同呢？笔者通过检索广东省部分城市相关司法案例发现，司法实践中对此存在截然不同的判决结果。
支持因城市更新不能履行合同的案例如：
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案件名 |
案由 |
法院观点 |
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（广州）卓妙廉、林美城房屋租赁合同纠纷案 |
（2019）粤01民终4080号 |
“本案租赁合同不能继续履行是基于旧村改造项目拆迁的原因，由此导致合同解除，属于不可归责于双方的事由”[7]。 |
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（深圳）夏春,何锋强与何育强,邱伟民,深圳兰光集团有限公司,武少辉房屋租赁合同纠纷案 |
（2015）深中法房终字第1686号 |
“原告在承租房产后的装修免租期内即因LG集团通知旧城改造并停水停电而无法继续正常使用涉案房产，之后LG集团也已着手开始旧城拆迁改造工作，涉案租赁合同实际上已无法继续履行，……，原告签订涉案租赁合同的目的已无法实现，原告有权要求解除合同”[8]。 |
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（中山）中山市创众盈城市更新项目咨询服务有限公司与中山市君盛房地产开发有限公司服务合同纠纷案 |
（2020）粤20民终5845号 |
“现君盛公司主张委托合同因×××改造项目未取得×××经联社表决通过且引入前期服务商未通过公开交易平台公开招引，客观上已经无法实现合同目的，案涉服务合同应当解除。……本院认定案涉委托合同的合同目的已无法实现，不宜继续履行，案涉服务合同应当予以解除”[9]。 |
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（江门）“陈宏军、林悦超房屋租赁合同纠纷案” |
（2017）粤07民终2780号 |
“本案合同解除系因涉案仓库所在土地涉及“三旧”改造客观上双方无法继续履行”[10]。 |
同时，也有法院认为城市更新并不必然导致租赁合同不能继续履行。例如在“深圳市金丽豪酒店有限公司与中粮金帝食品（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷案”[11]中，法院认为：“涉案房屋位于城市更新单元范围内，但并非属于政府征用土地、房屋及强制搬迁、拆迁而导致租赁合同无法继续履行的情形，且目前涉案房屋仍然在正常的使用，周边附属设施正常，合同具备履行条件”。
由此可知，多数法院倾向于支持因实施更新改造而需要清拆租赁物业，构成租赁合同事实不能履行，出租人可据此向法院或仲裁机构主张解除合同。但因城市更新不同于政府征收，其不具备行政强制力，若租赁物业仍具备使用条件的，出租人申请司法解除租赁合同有被法院认定为不构成事实履行不能的风险。
鉴于此，笔者认为，可考虑从以下几个方面促成租赁合同事实履行不能的事实，降低上述风险：第一，取得有关城市更新限期拆迁的政府批文，并及时向承租人进行公告；第二，加快推进控租、清租和拆迁进度，尽快依法收回和拆除周边物业和附属设施等，使该物业不具备正常使用条件；第三，寻找承租户违法建筑等违法事实，取得有关行政单位对其违建的认定并依靠行政力量对其强制拆除；第四，对于留守户申请政府裁决或司法裁判，取得相关法律文件。
相关法条
《民法典》第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
本文探析了在特定条件下违约方解除租赁合同的路径，主要为主张情势变更和履行不能。通过法规解读和案例分析，我们得出结论，因城市更新而主张情势变更一般不能得到法院的支持，而主张租赁合同事实履行不能则是较为可行的方式。但需注意，出租人主张租赁合同事实不能履行，一方面应尽量避免租赁物业仍具备使用条件，另一方面需根据合同约定或经双方协商承担相应的违约责任。
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