尽管1999年生效的《合同法》对租赁期限作出了最长不超过20年的限制，但2005年10月1日实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（下称《流转办法》）第十四条第二款仍然规定：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。根据该条，集体建设用地使用权的最高期限为同类用途国有土地使用权出让的最高年限。根据我国法律，这一期限按照国有土地用途不同，从40年到70年不等，[1]但均远远超过《合同法》约定的租期上限，事实上突破了《合同法》关于租期上限的规定。
2010年12月8日，广东省高级人民法院作出《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》（粤高法民一复字[2010]17号，下称《批复》）对于东莞中院提出的集体建设用地出租年限问题作出答复，该答复的主要内容可以归纳为两点：
1.涉及出让、出租、转让集体土地使用权的，只要政府或土地主管部门允许、同意，可以认定其有效；
2．对于出让、出租年限问题，也可参照前述予以处理。
《批复》中还特别就集体建设用地的租期举了一个例子，即“如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可认定当事人的租赁合同有效。”此外，广东省高院在（2014）粤高法民二提字第4号案中也直接适用《流转办法》的规定，认定涉案集体建设用地的租期上限为50年而非20年。
不过，广东高院的《批复》观点以及相关裁判观点并未被下级法院普遍用作突破《合同法》对租期上限的依据。以广州地区法院为例，在（2019）粤0113民初6072号案中，广州市番禺区人民法院直截了当地认为，《流转办法》和《批复》不能排除《合同法》第214条的适用，进而认定涉案租赁合同超出20年的部分无效。该判决二审被广州中院维持。[2]广州中院（2019）粤01民终5616号案也明确指出，前述规范和指导意见该案件中“并不存在能够适用的情形”，但法院并未指出能够适用于哪些情形，以及该案中为何不存在这些情形。
甚至广东高院自身在这一问题上的立场是否足够坚定，也值得审视。在（2019）粤民申9942号案中，再审申请人以《流转办法》和《批复》为由，要求广东高院撤销广州中院关于租赁合同超过《合同法》施行之日起20年的部分无效的二审判决，但广东高院最终以该判决“尚属合理”为由拒绝再审。
由此可见，尽管广东省政府及省高院早在十多年以前就已经尝试在集体建设用地租赁领域采取与《合同法》不同的租赁期限。不过，迟至2019年底，包括广州中院在内的广州地区法院仍普遍坚持认定集体建设用地租期受《合同法》约束。至于为何不适用《流转办法》和《批复》的规定，公开的裁判文书在这方面的说理比较简单，要么直接略过不说，要么仅仅简单地以不能排除《合同法》适用一句带过。本文认为，一个很重要的原因在于，《流转办法》和《批复》的效力位阶过低，难以越过《合同法》这一具有“压倒性优势”的上位法而直接适用。
2020年1月1日生效的新《土地管理法》明确了集体经营性建设用地在符合特定条件的情况下可以流转，同时第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定”。以此为分野，2020年以来广州中院在集体建设用地租赁期限的立场上出现了一个一百八十度的大转弯，开始倾向于认定集体建设用地的租期可以超过20年，至于集体建设用地租赁为何不受《合同法》/《民法典》租期上限的约束，以其中的（2020）粤01民终23078号为例，法院提出了以下解释路径：
第一，土地管理法第六十三条第四款赋予了国务院对集体建设用地租期作出规定的权力，尽管目前国务院尚未制定相关规定，但可以从效力较低的部门规章、地方性法规中探寻对应的规定，作为判断合同效力的基础。
第二，在此基础上，法院指出原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条，以及广东省的《流转办法》第十三条第二款均规定了土地使用权出租期限不得超过同一或同类用途土地使用权最长出让期限。
第三，涉案的租赁合同，有关经营场所、用地规模等已经开发区管委会同意，合同本身也经过了政府部门（在该案中为增城市国土局、增城市计划局以及增城市人民政府）的批准同意。
综上，广州中院认为，《土地管理法》作为特别法，应当优先于《民法典》适用。故在《土地管理法》已经授权由国务院对集体建设用地租赁作另外规定的情况下，虽然目前尚未有相关规定，但可以参照下位规定，确定集体建设用地的租期。不过，在该案中，还有一个比较特殊的情形，即涉案的租赁合同经过了政府部门的批准，这与前述广东高院《批复》所规定的条件一致。
为了进一步了解影响广州法院裁判的因素，本文收集了2020年9月至2021年4月期间广州中院多起认定集体建设用地租赁期限不受20年上限限制的案例。包括前述案例，其中不乏一审已经认定超过20年部分无效，二审予以推翻的，具体如下：
从上面总结可知，广州中院在认定集体建设用地租赁期限上限问题时，最初仅考虑《流转办法》的特殊规定，但其后最主要的理由则是新《土地管理法》关于集体建设用地出租的规定，构成了对《合同法》/《民法典》的特别规定。至于租赁合同是否经过政府部门的审批等其他因素，可能会被法院用于补强说理，但并不具有决定性。甚至在前述（2021）粤01民终288号案中，有一小部分出租的集体土地未按照《土地管理法》规定转为非农用地，这一因素在法律和司法实践中往往也是法院认定合同无效的理由之一，但法院在考虑到涉案集体土地的不可分性以后，仍然坚持了租赁合同的整体有效性。由此可见，广州法院目前对于此类租赁合同采取了尽量使其有效的立场。
值得一提的是，在此期间，广州中院也有个别案件还是坚持认定集体建设用地的租赁期限受20年上限的约束，如2020年11月18日的（2020）粤01民终21856号案判决书，法院在该案中认为《土地管理法》第六十三条第四款等规定不适用于租赁合同，集体建设用地的租赁合同仍受《合同法》第214条的约束。
广州法院的这一立场转变，对辖区外涉及集体土地纠纷的当事人也产生了一定的指导性。例如，在山东青岛中院受理的两起案件中，当事人在上诉过程中均提及“广东、浙江等地即使集体建设用地使用权租赁期限超过20年，法院也判决有效”这一情况。[3]不过，这一主张并未得到青岛中院的认可，该法院最终认定涉案集体建设用地租赁合同超过20年期限的部分无效。
根据相关释义，《合同法》及其后的《民法典》之所以为租赁合同设置20年的租期上限，主要是基于经济方面的的原因，在此过程中考虑到了社会主义市场经济体制下产权制度的完善以及更合理的市场化配置，从而符合现有的经济周期。同时也考虑到了保护合同当事人合同目的实现这一因素。[4]从常理而论，如果合同当事人希望更加长期地使用租赁物，显然应当采取购买的方式。故法定20年的租期上限，是出于平衡租赁合同双方利益考虑。
不过，由于我国实施国有土地和集体土地的“双轨制”土地所有模式，在很长一段时间内集体土地的流转被禁止或者受到严格限制，集体经济组织成员以外的主体难以通过合法途径获得集体土地的使用权，在此情形下，长期租赁合同成为保护承租人合法权益的一个重要路径。此外，又由于集体土地的法律法规及政策比较复杂、多变且各地差异较大，加之行政管理以及村集体内部管理因素，因此实践中存在大量超过《合同法》/《民法典》最长租期的合同，这些合同本身可能履行良好，并未损害集体经济组织利益，而且承租人出于长期使用的考虑，也投入了大量的资金。在此情况下，如果因此认定这些合同约定租期超出20年的部分一概无效，可能导致不经济、不公平甚至对于双方都具有不可预期性的结果，未必能产生良好的社会效益，也不符合《合同法》规定租期上限的目的。
但是，法官的首要任务毕竟是保持法律自身的安定性和自洽性，在没有相当充分的理由的前提下，法院不可能完全偏离法律的一般性规定，而径行认定集体土地租期超过20年。在新《土地管理法》通过以后，广州中院找到了新路径，通过特别法优于一般法的解释方式，似乎在社会效果与法律自身安定性之间找到了一个平衡点。然而这种解释方法能否为更高一级的法院或者其他有权机关所接受，或者至少在较长一段时期内形成一种相对稳定的裁判立场，还有待时间的检验。
此外，尽管最高人民法院自2019年以来开始推行类案检索，但值得注意的是，我国并非判例法国家，而且地方法院的意见对于非下级法院的约束力非常有限。因此，广州乃至广东其他法院对于集体建设土地租赁期限不受20年限制的司法观点，目前还难以作为其他辖区的参考。
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