政策解读丨《关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》

实际上在《意见（征求意见稿）》发布前，广州市已出台了保障住房的相关政策。2021年9月10日，广州市人民政府办公厅发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）。该政策指出，在保障住房方面，广州市的主要目标是到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务（含公租房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套）；逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。并针对此一目标规定了相应的工作措施以及组织保障。工作措施包括了加强规划计划管理，优化市区责任分工；加大用地保障力度，推动多渠道供应土地；加大政策支持力度，推动多主体参与筹建；提升运营管理水平，保障租住居民合法权益。其中，在“加大政策支持力度”部分，该政策指出：“落实城市更新旧村全面改造科学配建保障性住房、配置中小户型住房。出台相关规范性文件，引导复建安置区在满足自住需求外，规划建设一定比例的中小户型住房，用作保障性租赁住房；明确旧村全面改造融资地块中保障性住房配建的最低比例。编制旧村片区策划方案、项目实施方案时，同步落实复建安置区中小户型住房配置和融资区保障性住房配建的比例要求。”由此可以看出，通过旧村改造提升保障性和中小户型住房的配置是重要的途径之一。该政策为《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见》的出台做好了铺垫。

除此之外，亦有其它政策对旧村改造中配套保障性住房作出了相关规定，例如《广州市城市更新条例（征求意见稿）》第二十一条：“城市更新项目实施方案明确的建设量与国土空间详细规划明确的建设量相较的节余量，由市、区人民政府统筹安排，优先用于异地平衡、项目组合实施、城市更新安置房、保障性住房、重大基础设施等公益性项目”，在此不再赘述。

《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》的要点总结如下图：

具体来说，该《意见（征求意见稿）》的要点如下：

1.越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙8区改造项目融资地块保障性住房（公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）和人才公寓等政策性住房的建筑面积占融资地块住宅建筑面积的配置比例原则上分别不低于15%和5%。花都、从化、增城3区政策性住房的配置比例由相应的区人民政府确定。单个项目无法满足要求的，各区按片区或行政区统筹安排。

2.政策性住房及其配套车位（车库）用地按划拨处理，建成后由政府按成本价回购。

3.融资地块分期开发的，开发建设单位应明确政策性住房施工进度和竣工交付时间，在商品房规划建设总量完成80%前取得政策性住房竣工联合验收合格证并办理移交手续；分三期及以上开发的，不得安排在最后一期。

4.项目实施方案确定的住宅建筑面积与规划相较有节余的，主要配置建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅；其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的建筑面积占全部规划节余住宅建筑面积的比例不低于30%。

5.复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置全部住宅建筑面积的25%。

6.在组织编制和审查旧村庄全面改造片区策划方案、详细规划方案、项目实施方案时，应明确融资地块政策性住房、规划节余建设量住房以及复建安置区中小户型租赁住房的配置比例、具体类型。

7.规划和自然资源行政主管部门出具旧村庄全面改造项目商品住宅地块规划条件、签署土地出让合同、审查设计方案、核发建设工程规划许可证时，应明确政策性住房和中小户型租赁住房配置要求。

8.建设工程勘察、设计单位及施工图审查机构在编制建设工程勘察、设计文件及施工图审查环节，应当严格遵从已批准的项目实施方案和已核发的规划条件、建设工程规划许可证所明确的政策性住房和中小户型租赁住房配置要求开展相应的勘察、设计及审查工作。

9.核发施工许可证时，应把关施工图设计文件已按规定审查合格并按时提交；组织竣工联合验收时，在规划条件核实、质量竣工验收过程中应对政策性住房和中小户型租赁住房配置是否按照规划条件、施工图审查合格文件落实情况进行审验，对违规情况一票否决。

日后该《意见》出台时若保留上述内容，则其将会对广州市的旧改项目产生如下影响：

1.《意见》规定：“越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙8区改造项目融资地块保障性住房（公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）和人才公寓等政策性住房的建筑面积占融资地块住宅建筑面积的配置比例原则上分别不低于15%和5%。花都、从化、增城3区政策性住房的配置比例由相应的区人民政府确定”，但未明确政策性住房建筑面积是否占用开发商的融资地块可售住宅建筑面积。若将复建成本核算的融资地块总面积作为基数配置，则融资地块的可售面积将会降低，对于越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙8区，至少20%的面积需用来建设政策性住房（其他三区由政府确定）。若先确定融资面积，再以不低于融资面积的20%进行配置，则开发商的可售住宅建筑面积不受影响。从公平合理、保障开发商利益的角度来说，按第二种方式处理更为合适，建议日后《意见》出台时对此进行明确。

对于政策性住房的建设成本，从上文总结的第二个要点可以看出，建设政策性住房的成本将由政府承担。

2.复建安置区建设的70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房应达25%。

3.融资地块开发时需保障政策性住房一定程度的优先建设。

4.项目实施方案确定的住宅建筑面积与规划相较有节余的，应主要配置政策性住房。

5.建设工程将被全程管控。施工图设计文件不符合政策要求的，可能无法获得施工许可证。未按要求建设政策性住房的，建设工程将无法通过验收。