房屋保卫战：消费者期待权优先于建设工程价款优先权的考察

消费者期待权本质上是一种基于房屋买卖合同关系的债权请求权，其优先效力可以追溯至2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[1]（下称《批复》）第二条，该条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”再结合该《批复》的其他规定，可以得出消费者期待权在特定情况下优先于建设工程价款优先权，而建设工程价款优先权又普遍优先于其他优先债权这一顺位。[2]

《批复》随着2021年1月1日《民法典》的生效已经被废止，不过，无论是法院的裁判观点、司法意见还是学者的论述，[3]均认为《批复》第二条确立的消费者期待权优先原则已经融入到2015年的《执行异议和复议规定》[4]第29条中，该条的主要内容总结下来有以下三点：

首先，该条适用的程序为金钱债权的执行案件，对象是房地产开发企业名下的商品房；

其次，该条适用于前述房屋的买受人，即通称的“消费者”，效果为排除执行；

最后，该条成功适用需要满足三个条件，包括：（1）查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同（下称“有效合同”条件）；（2）所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋（下称“唯一居住”条件）；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%（下称“支付过半”条件）。

从《执行异议和复议规定》第29条字面表达来看，其本身并未提及建设工程价款优先权。此外，《执行异议和复议规定》第28条也赋予了不动产买受人在特定条件下排除执行的权利，仅从字面来看，第28条只是适用的情形和构成条件有所区别，但法律效果上与第29条并无二致。然而在司法实践中，两个条文被司法机关赋予了完全不同的含义，从而产生截然不同的法律后果。

在消费者期待权对抗建设工程价款优先权方面，司法实践中比较典型的案例是最高人民法院审理的恒冠公司与王秋祥再审系列案。[5]该系列案的背景事实为：建设工程的承包人恒冠公司在广西北海建造尚源大厦，其后因发包人尚源居公司拖欠工程款，恒冠公司遂提起仲裁，主张以尚源大厦为对象的建设工程价款优先权，获得了北海仲裁委员会生效仲裁文书（一份调解书和一份裁决书）的支持。其后，恒冠公司申请执行该仲裁文书。

但在恒冠公司申请执行前，王秋祥已与尚源居公司签订了4份《商品房预约合同》，分别购买了尚源大厦的4间房屋。在仲裁文书执行过程中，王秋祥提起执行异议，一审北海中院驳回执行异议，二审广西高院又支持了其执行异议。经申请再审，该案被最高人民法院受理。其后，最高院提出了以下意见：

1、《批复》的实质性规定已经融入《执行异议和复议规定》第29条规定之中，并且对《批复》第2条进行了细化。在此情况下，二审法院适用《批复》属于法律适用错误；

2、排除建设工程价款优先权只能依据《执行异议和复议规定》第29条而非第28条，两者的区别在于第29条保护消费者生存权这一价值；第28条只能对抗普通债权人的执行申请。

从以上意见可知，法院实际上认可了《执行异议和复议规定》第29条规定包含有消费者期待权优先于建设工程价款优先权这一大前提。在此基础上，下一步就要看本案的事实（小前提）是否能够符合第29条的要求：

首先，法院认为王秋祥符合第29条的“有效合同”及“支付过半”两个条件。在此过程中，恒冠公司提出了许多异议，包括已办理在建工程抵押、买卖双方没有签订正式《商品房买卖合同》、买卖合同没有办理备案以及王秋祥通过大额现金支付不符合交易习惯，但这些主张均未被法院采纳。

其次，法院认为王秋祥不符合第29条的“唯一居住”条件，主要理由为王秋祥在签订《商品房预约合同》之前，其名下在北海已有另外两套房产，且其购买涉案四套房屋的目的也具有投资性质（两套自住，两套用于出租）。值得注意的是，在论证“唯一居住”条件时，法院明确指出“不应机械限于套数的理解”，如果购买房屋的目的是为了改善家庭的生活条件，即使名下还有其他房屋，也可以认定符合“唯一居住条件”。

基于上述理由，法院在几起案件中均驳回了执行异议。

我国并非判例法国家，即使最高院的裁判观点，也未必具有类似于英美法系法院判决那样的既判力。不过，前述案件的一些重要观点，后来被《全国法院民商事审判工作会议纪要》（通称《九民纪要》）条文所采纳，[6]成为重要的裁判依据，因此具有相当的参考意义。

从以上案例和司法观点来看，消费者期待权的优先性在特定情况下受到法律的特殊保护，具有超过建设工程价款优先权以及其他抵押债权的“超级效力”，这对于保障民生、维护社会稳定无疑具有重要意义，是一种基于利益衡量、主观目的解释而非文义解释的结果。在主张消费者期待权的时候，应当注意以下要点：

第一，消费者期待权就其本质而言仍然是债权，本身是无法与抵押权等物权相对抗的。之所以获得“超级效力”，是因为满足了“唯一居住”条件，使得其被上升至生存权的高度。[7]因此，“唯一居住”条件是消费者期待权能够对抗建设工程优先受偿权的核心要素，也是此类案件的最关键因素。对此，最高院在个案中通过“负面清单”方式，明确了一些一般情况下不属于“唯一居住”的情形，包括：（1）购买度假型、豪华型房屋；（2）投资型、经营型房屋；（3）以房抵债。[8]尽管如此，“满足生活需要”仍然是一个比较主观且具有不确定性的标准，并且，随着社会经济的不断发展和人民生活水平的不断提高，这一标准也必然会因时代而异，因此“唯一居住”仍然是处理此类案件最具有不确定性的一环。

第二，除了“唯一居住”条件以外，《执行异议和复议规定》第29条规定的其他两个条件证明门槛相对较低，一般只需要有签订于法院查封前且有效的房屋买卖合同（包括符合合同条件的预售文件）以及付款凭证即可，其他的一些技术性的瑕疵，包括没有签订正式的购房合同、没有办理备案手续以及涉案房屋有在建抵押等，均不影响消费者期待权的优先性。

从目前来看，消费者期待权优先性是防御性的而非攻击性的，其主要功能是“排除执行”，避免购房人因房地产公司的债务而丧失居所，着眼于保障购房人占有、使用房屋的权利。但消费者期待权并不当然产生其他相关权益，如对房屋进行确权登记、处分或者获得征收补偿等。