知名房企频“暴雷”，债主讨债谁先谁后？

1、安置户

我国的司法实践支持安置户享有超级优先权，根据2003年实施现已失效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第7条，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即，安置户选定的房屋，被另行出售给第三人的，被拆迁人可以优先获得房屋。基于社会公众利益大于私法利益的衡量考虑，实务中普遍认为将安置户的权益作为第一顺位保护。

2、普通商品房消费者

（1）商品房消费者的优先权顺位次于安置户，优先于建设工程价款优先权、抵押权及普通债权

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第29条与《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，最高院已确认了商品房消费者的物权期待权优于建设工程价款优先受偿权，更优于抵押权的原则。商品房消费者的债权因其权利基础为消费者的生存权，故依据人身权优先于财产权、私债权优先于公债权的偿债原理，在房地产企业破产中其权利具有对抗建设工程款优先权、抵押权优先权及其他债权的效力，在破产清偿顺位中当然地处于最优先的地位。

（2）商品房消费者优先权是一种物权期待权，属于特别优先权的范畴

商品房消费者所享有的优先权是一种物权期待权。《中华人民共和国企业破产法》第109条规定，“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”。购房人优先权是基于破产房企特定商品房上产生的优先权，应属特别优先权范畴。若商品房消费者的物权期待权在房企破产中，就同一标的物上同时存在工程价款请求权、担保物权、破产债权而发生清偿顺位冲突时享有优先受偿的权利。

（3）商品房消费者的三项认定标准

真实商品房消费者的三项认定标准可以简要概括为满足刚性需求、生活消费属性、付款额超过50%。

关于满足刚性需求的要求，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，商品房消费者名下虽有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。

实践中，部分法院还将购房人是否有购房的真实意思表示作为认定真实购房人的标准之一。

此外，关于所购买房屋是否用于居住的判断标准，对买受人购买的房屋不论其是单纯的居住，还是商住两用住房，只要具备居住功能，即应视为用于居住的房屋。如果所购房产为写字楼、门面房等投资性、经营性用房，则不属消费行为，不应享有商品房消费者的优先权利。

3、建设工程价款债权人

（1）建设工程价款的优先权顺位次于商品房消费者的债权，优先于抵押权及普通债权

建设工程价款优先权系法律上的技术创造，目的在于解决建筑市场上长期存在的农民工“讨薪难”问题。《中华人民共和国合同法》首次确立了该项制度后，经司法解释加以细化、解构和重构，从而使得这一制度得以逐步完善。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条规定，“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。” 但根据2002年实施的现已失效的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第2条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

即，承包人对工程款享有优先权，但是一定条件下，商品房消费者的权利优先于工程款债权。

（2）建设工程价款优先权的范围，包括工作人员报酬、材料款等实际支出，不包括违约损失

《中华人民共和国民法典》第807条对工程款优先权做了相关的规定：“【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

2002年实施的现已失效的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第3条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第40条规定，“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”

即，逾期支付建设工程价款的违约责任，如：利息、违约金、损害赔偿金已被排除在优先受偿的范围之外。

（3）建设工程价款优先权的行使期限最长为十八个月，自发包人应当给付工程价款之日起算

最高人民法院在原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）第22条规定：“承包人行使建设工程价款的优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

《中华人民共和国民法典》颁布实施后，国家和司法部门为了更好地保护承包人及建筑工人合法权益，在新《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第41条中将六个月延长为十八个月：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付工程价款之日起算。”

同时，关于“应当给付建设工程价款之日”如何界定，新《司法解释一》延续了原《司法解释二》中对行使期限起算点的规定，即发包人应当给付建设工程价款之日起。若超过行使期限，承包人将丧失主张建设工程价款优先受偿权的权利。但这对于起算点的规定过于笼统，且对如何确定发包人应当给付建设工程价款之日并没有进行详细的明文规定。

实务中，若当事人对付款时间有约定的，如在（2019）甘民终375号中铁二十三局集团第三工程有限公司与陇南汇鑫水电股份有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷中，法院认为：若当事人对于付款时间有约定的，则应充分尊重当事人的意思表示，发包人应当给付工程价款的时间应按照当事人约定处理。

若当事人没有约定或者约定不明的，则建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点为应付价款数额具体明确之日。工程款按支付阶段不同可分为预付款、进度款、竣工结算款和质保金。一般情况下工程合同签订后，发包人会按照合同约定支付预付款，其后发包人会按照承包人的工程进度情况支付进度款，在工程竣工验收后，发包人和承包人按照合同约定办理工程结算，只有办理完工程结算后，发包人的应付工程款数额才正式确定。实践中关于应付价款确定之日主要存在以下两种情形：（1）以工程结算价款确定之日为起算点。在司法实践中，如当事人在起诉前已对工程结算价款达成一致意见，法院通常以工程结算价款确定之日为起算点。（2）以当事人起诉之日或判决生效之日为起算点。

即，承包人主张工程价款优先受偿权的范围仅限于发包人欠付的工程款，前提是双方对于工程进行了最终结算或是通过诉讼仲裁手段，明确了发包人欠付的工程款数额，至于欠付的工程款性质是预付款、进度款、竣工结算款还是质保金，不影响优先权的主张。最高院在（2019）最高法民终442号湖北东森置业有限公司、国基建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书中也认为，如何确定发包人应当给付建设工程价款之日，可以参考《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定进行判断，该条现已被《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第27条替代：“利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。”

（4）建议

承包人若要最大限度的维护了自身权益，应当积极、及时向管理人申报债权，并注明优先债权的性质。发包人因资金链断裂进入破产程序的，承包人应当及时向破产管理人申报工程款债权并同时主张其享有的建设工程优先受偿权。发包人因资不抵债而进入破产程序的，工程款也大多尚未结算，在破产管理人或者法院委托工程造价鉴定确认工程款之前，承包人应紧盯承建工程是否涉诉而另案进入其他法院的诉讼程序、执行程序，承建工程是否被其他法院采取财产保全措施，是否已经或正在被拍卖、变卖作价向其他抵押权人、申请执行的债权人清偿。发现上述情况的，一方面承包人应主动与破产法院联系，请求承办法官协调其他法院解除财产保全措施、纠正执行措施，由破产管理人全面接管债务人财产；另一方面承包人对于正在诉讼中的案件可以请求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，对于进入执行程序的案件或终结执行程序的案件，可以另案提起第三人撤销之诉或提出执行异议后申请再审。

4、抵押债权人

（1）抵押债权人的优先权属于担保物权，优先于债权

《中华人民共和国企业破产法》第109条规定，“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”抵押权因其性质属于担保物权，故在房企破产清算程序中，须遵循“物权优先于债权”的这一传统民法原则。

（2）抵押权的效力范围不及于新增、续建建筑物

就目前房地产市场来说，大多数房企为了快速回笼资金，惯常做法是在满足商品房预售条件后即开始预售，其名下不会有太多的“存量现房”，故而能够批量向金融机构提供作为增信担保物的通常是在建工程及其下土地使用权。根据《中华人民共和国民法典》第395条规定，无论是取得所有权证的房屋还是在建工程均可办理抵押，且抵押权均自登记时设立。

同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第51条的规定，在建工程的抵押并不当然及于续建部分。对于在建工程已建立抵押权的权利人，随着在建工程不断地续建，如果需要对新增、续建建筑物主张抵押权，需与债务人另行就续建、新增建筑物订立新的抵押合同并办理登记。