广东广悦律师事务所

引言：

2021年10月20日，增城区人民政府办公室发布了《增城区深化城市更新工作推进高质量发展实施细则》（以下简称《实施细则》），本文对《实施细则》的主要内容进行了梳理，并指出了《实施细则》将会对增城区城市更新产生的影响。

一、《实施细则》的主要内容梳理

《实施细则》主要包括如下内容：

（一）加强旧村改造项目实施方案审核。该部分主要内容包括：1.复核旧村项目标图建库有效性；2.明确拆旧复垦审核程序；3.严控新增建设用地规模；4.保障土壤环境安全；5.调整招标（招商）选企挂牌时间。

（二）完善旧村改造项目实施机制。该部分主要内容包括：1.强化基础数据调查管理；2.建立旧村全面改造市场区片价评估制度；3.明确前期费用计入改造成本标准；4.强化产业导入；5.优先建设政府性房源；6.规范留用地纳入旧村改造程序；7.明确教育设施配套要求；8.保障村民知情权和表决权；

（三）加强旧村改造项目实施管理。该部分主要内容包括：1.强化项目签约及批复管理；2.促进重点项目拆迁建设；3.加强融资面积预售管控。

（四）推进旧厂房连片成片改造。该部分主要内容包括：1.复核旧厂房项目标图建库有效性；2.推进重点区域旧厂房成片连片改造；3.配建保障性住房；4.划定旧厂房改造负面清单。

（五）探索高质量城市更新模式。包部分主要内容包括：1.支持区属国企参与改造；2.试点旧村改造“储改结合”；3.探索政府主导的旧城改造模式；4.实施容积率异地平衡。

《实施细则》的主要目的是进一步补充完善增城区城市更新配套政策，精准解决城市更新工作推进过程中遇到的实际问题，推进城市更新工作高质量发展。其主要任务是通过优化审批程序、完善实施机制、加快拆迁建设、坚持连片改造、加强创新探索等方面提高效率、促进高效管理、聚焦项目实施、创新分配机制、破解难点痛点，以城市更新为抓手，推动城市高质量发展。

二、与《中共中央广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》的对比

《实施细则》与《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）相比，存在如下不同：

1.《实施意见》侧重于从整体性、原则性的规定，而《实施细则》则更加细化。例如在配置教育设施方面，《实施意见》仅是一笔带过，而《实施细则》则细化了要求，明确并提高了教育设施生均建筑面积的标准。除此之外，《实施细则》还在审批程序、产业导入要求、干扰基础数据的责任、保障居民权益、旧厂补偿标准、商品房预售前提等方面进行了更加细化的规定，使得增城区的城市更新更具可操作性（下文将对其进行论述）。

2.《实施意见》的内容更加全面，部分内容未在《实施细则》中体现。例如《实施意见》中规定的传承文化，突出特点、保护历史文化遗产、完善合作企业的引入和退出机制、强化行政和司法保障等内容在《实施细则》中并未规定。

3.《实施细则》相比于《实施意见》存在部分新的规定，例如明确增城区将重点探索由区属国企主导完成旧村改造项目实施方案编制（含拆迁补偿安置标准）等前期工作后，再引入市场主体参与城市更新。国企参与城市更新可以起到兜底作用，防止烂尾，同时，有利于提升介入企业门槛，解决资金之困，保障公平性和市场的公开性等。由此，《实施细则》的相关规定体现出增城区在城市更新领域顺应着时代的发展。

三、《实施细则》对增城市城市更新产生的影响

《实施细则》将会对增城区的城市更新产生如下影响：

（一）旧村改造项目实施方案的审核标准更加明确和严格，审核程序亦更加严格。具体表现为：旧村改造实施方案审核前需对标图建库的有效性进行复核；旧村改造项目涉及拆旧复垦的，改造实施主体应编制拆旧复垦方案；按照有关文件要求需开展土壤环境调查评估的，改造实施主体须提供包括在供地前完成调查评估报告评审、如涉及污染地块则严格按照要求在供地前完成管控修复等内容的承诺书后，方可批复实施方案。

（二）旧改项目的进行将在一定程度上提速。具体表现为：旧村改造项目公开招标引入合作意向企业和招商引入合作企业的公告时间由之前的不少于45个自然日改为了不少于30个自然日。

（三）干扰基础数据或弄虚作假的将承担严苛的责任。具体表现为：村集体经济组织或合作（意向）企业干扰基础数据调查和弄虚作假的，一律取消旧村改造资格。

（四）“区片价”会产生重要影响。具体表现为：旧村改造项目实施方案以公布的区片价（根据容积率等进行技术修正）作为融资面积的核算依据。村域居住用地区片价低于全区均价的，原则上不受理旧村改造申请。

（五）产业导入将会强化，教育设施配套将会得到进一步保障。具体表现为：原则上第一、二、三圈层的旧村改造项目产业建设量分别不低于项目总建设量的25%、15%、10%或融资地块产业建设量分别不低于融资总建设量的30%、20%、15%；教育设施生均建筑面积按照《广州市城乡规划技术规定》的标准上浮25-50%配置；生均用地面积原则上按照《广州市城乡规划技术规定》中心城区以外地区标准配置，经充分论证并报区教育部门同意后，可按照不小于中心城区和中心城区以外地区两者中值配置。

（六）村民知情权和表决权将会得到进一步保障。具体表现为：拆迁补偿安置标准等涉及村民切身利益的事项应向村民详细说明，并作为独立事项由村集体经济组织成员代表会议表决并形成纪要，相关内容和表决情况公示5个自然日。

（七）拆迁补偿安置协议整体签约率达到50%以上（含）的项目，方可批复实施方案。

（八）融资商品房预售将会受到严控。具体表现为：在符合有关文件要求并确保项目安置区和公共服务设施建设可顺利完成的前提下，方可进行融资商品房预售。

（九）旧厂改造的补偿标准更加明确。具体表现为：不符合最新入库条件的已标图建库部分，按照政府收储方式实施改造的，可参照有效标图建库补偿标准的80%计算补偿款,但补偿款总额不得超过公开出让成交价的45%；重点区域内已标图建库范围占单宗地块面积比例不低于45%的政府收储、公开出让类旧厂房项目。未标图建库部分可参照有效标图建库补偿标准的80%计算补偿款，但补偿款总额不得超过公开出让成交价的45%。

（十）保障性住房将得到保障。具体表现为：重点区域内的“工改居”项目，须按照项目住宅建筑面积的5%无偿配建保障性住房。

（十一）旧厂房用地属于工业产业区块内的地块，改造后不符合产业区块管理规定的、不符合“三旧”改造标图建库最新入库条件的地块，按照经营性用途实施自行改造的、已认定为闲置土地未处置，或已处置但未落实处置要求的、2009年12月31日后首次取得土地使用权的（按城市更新政策完善用地手续地块除外）的情形的，将不适用城市更新政策。

（十二）区属国企在前期工作中将承担重要角色。具体表现为增城区将会重点探索由区属国企主导完成旧村改造项目实施方案编制（含拆迁补偿安置标准）等前期工作后，以公开挂牌竞价方式引入市场主体开展拆迁和建设。

（十三）“储改结合”将进行试点，“储改结合”项目按照政府储备用地部分每亩10平方米标准给予村集体物业奖励，建设费用由村集体经济组织自筹，不计入改造成本。

（十四）将探索政府主导的旧城改造模式。旧城改造片区90%以上（含）物业权属人同意改造的，由政府主导组织基础数据调查和编制实施方案（含拆迁补偿安置标准）并确定开发建设条件后，将拆迁任务及拟改造土地的使用权通过公开挂牌确定改造主体，待拆迁补偿安置协议签约达90%以上（含）实施房屋拆迁，签约达到100%签订出让合同。

结语：

《实施细则》的出台将会对增城区的城市更新产生积极的影响，包括在完善程序、机制、保障居民权益等方面。在《实施细则》下，部分新型改造模式会在增城区进行实践。同时，《实施细则》中大量硬性的规定，亦是增城区城市更新的参与主体需要注意的问题。

声明

本微信文章仅为交流探讨之目的，不得视为广悦律师事务所或其律师出具的正式法律意见，任何仅依照本文的全部或部分内容而做出的行为及因此带来的后果均由行为人自行负责。