房屋租赁合同中免租期条款的司法实践分析

（一）因出租人违约导致租赁合同解除

免租期的给予往往是建立在出租人预期承租人会按照合同约定的租赁期限及租金标准，完成全部合同的基础之上的，是双方洽谈租赁合同的商业条件。在新租赁会计准则的规定下，无论是出租方还是承租方，在免租期内都需要确认收入或负债，所以尽管实务中的免租期一般是在租赁初期集中给予，但就出租人而言，基于财务处理的要求，往往会在合同中将整个租赁期内的部分租金也在免租期内进行收入分摊。从出租方的角度而言，如租赁合同提前终止，意味着其之前所给予的免租期将成为一种损失。

实践中，有些租赁合同会就承租人提前解约则不再享有免租期优惠予以约定，大部分合同对于合同提前解除情形下免租期租金的处理是没有约定的。

在上海亚和公司与刘某房屋租赁合同纠纷（（2019）沪01民终15247号判决）一案中，双方在租赁合同中约定自实际交付之日起91天的装修免租期。后由于出租人亚和公司的原因导致承租人无法办理以涉案房屋为注册地的营业执照和食品经营许可证，双方就租赁合同解除、免租期租金支付等纠纷诉诸法院。

一审、二审法院均认为双方之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对免租期租金支付纠纷，一审法院认为租赁合同的解除，双方均有过错，因此判决承租人承担部分免租期的房屋占用费。

而上海市第一中级人民法院在二审中则认为：“因租赁合同对于提前解约时，应否支付免租期租金未作出约定，且导致双方租赁合同未能继续履行系出租人亚和公司根本违约所致，故亚和公司在合同解除后要求承租人刘某支付免租期租金，既无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持。一审法院认定由承租人刘某承担部分免租期租金，认定有误，本院依法予以纠正。”

通过上述判例可知，法院在处理免租期利益纠纷时，仍以尊重双方约定为前提。在没有明确约定的情形下，法院以租赁双方过错比例为综合考量，判定免租期租金的承担比例。在本案中，合同解除系由于出租人根本违约导致承租人合同目的无法实现所导致的，因此承租人仍有权享有合同约定的免租期利益。

（二）因承租人原因导致租赁合同解除

 1、约定免租期损失赔偿条款，一般情形尊重约定

因承租人原因导致租赁合同解除时，出租人无法全额获得合同期限内的租金收益，导致双方利益失衡。司法实践中，若租赁合同中就免租期损失赔偿进行了约定，法院一般会尊重双方当事人的意愿，适用合同中针对免租期租金、违约金等条款进行裁判，除非当事人主张违约金过高，否则法院一般不会对免租期租金、违约金等金额进行调整。

但若合同中对免租期租金的承担没有明确约定，因承租人提前解除合同，出租人主张免租期赔偿时，司法实践中则存在不同的观点和认定。

2、认定承租人无需承担免租期租金的情形

通对类案的检索分析，笔者认为，法院不支持出租人主张的免租期租金损失的理由主要可分为三类：

（1）合同无约定，出租人主张免租期租金“无合同依据，无法律依据”

在（2017）沪0106民初46808号案中，租赁合同中未对免租期租金进行约定，法院认为出租人主张免租期租金无合同和法律依据，因此不予支持。在（2014）吉民一终字第2号案中，法院同样认为“由于双方当事人在《租赁合同》中对承租人在租期内享有7个月的免租期作出了明确的约定，即承租人在免租期内不支付租金。因此出租人要求承租人支付免租期租金损失，没有合同及法律依据，本院不予支持”。

在2012普民四（民）初字第844号中，法院认为“免租期租金之损失，系其在签订租赁合同与被告达成的合意，双方并未就如任何一方单方违约而改变该意思表示作出约定”。

（2）出租人既主张违约金，又主张免租期租金，有失公平

在（2009）沪一中民二（民）终字第4069号一案中，承租人违约解除租赁合同，出租人同时主张免租期租金及违约金，法院“根据双方租期较长、出租人确实存在免租期损失、解除合同后房屋必将存在一定期间的空置、尚需相应的时日处理众次承租户事宜、承租人未就违约金过高举证等各类因素，酌情确定承源公司赔偿相当于目前12个月租金数额的违约金。”在本案中，法院驳回了出租人单独诉请的赔偿免租期损失，而是将免租期损失纳入到违约金中一并进行计算和裁判。

在（2013）沪二中民二（民）终字第257号一案中，二审法院认为“租赁合同中免租期的约定构成合同双方的权利义务，双方应严格遵守。由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，承租人因免租期所享用标的物的利益是不能返还的，虽然因承租人违约导致租赁合同解除，但在承租人已经按照合同约定承担相应违约金的情况下，出租人上诉要求承租人支付3个月免租期损失，理由不能成立，本院难以支持。”

（3）出租方给予免租期是租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除让利

在东莞宏基公司与博罗信隆公司租赁合同纠纷一案中（（2018）粤13民终5011号），双方约定由承租人信隆公司承租宏基公司厂房，租期十年，承租人依约租赁满十年且无违约的情况下，出租人共给予承租人六个月免租期，但双方为明确约定如承租方提前终止合同应支付免租期租金。后承租人因受到行政处罚要求解除合同，双方就租赁纠纷诉至法院。一审法院认为“因双方合同第二条第2款原文约定“乙方（即信隆公司）依约租赁满十年并无违约情况下，甲方（即宏基公司）给予六个月的免租期”，该条款应理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，且双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金。结合宏基公司与案外人深圳市鼎图科技有限公司于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中也有关于免租期的约定，可以认定出租方给予免租期系租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除。因此对宏基公司该主张本院不予支持。”

二审法院认为：“将免租期赔偿与违约金一并计算处理，双方在合同第二条第2款约定“乙方（即信隆公司）依约租赁满十年并无违约情况下，甲方（即宏基公司）给予六个月的免租期”，但双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金，该条款可理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，且出租方给予免租期系租赁市场的惯例，因此对上诉人宏基公司的该项主张，本院不予支持。”

3、认定承租人承担免租期租金的情形

（1）免租期条款属于“附义务赠与”

在江苏宏玮公司与张某房屋租赁合同纠纷（（2019）苏09民终3342号）一案中，宏玮公司将涉案房屋出租给张某，合同约定给予承租人5个月的免租期用于装修和试营业。后承租人因房屋存在消防安全措施不完善致使不能实现合同目的为由，单方面提出解除租赁合同。双方就此诉至法院。

江苏省盐城市中院二审认为：所谓免租期，即指出租人免除承租人支付租金债务，将房屋无偿赠与承租人使用的期间。在合同约定的免租期内，承租人无需支付租金。根据《合同法》规定，赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行，在受赠人不履行赠与合同约定的义务时赠与人可以撤销赠与。据此，免租期债务免除的性质应属附义务赠与，所附义务即为承租人在租期内按约使用房屋、支付租金，直至租赁合同约定的租赁期限届满，在约定的租期未届满之前不得退租。当承租人违约提前解除合同时，出租人基于租赁合同本应得到的利益将落空，承租人未履行完毕上述所附义务，出租人可撤销赠与，要求承租人支付免租期内的租金。至于承租人是否须支付全部免租期租金，则应从公平原则出发，结合承租人实际使用房屋的时间予以计算，即根据承租人实际使用租赁房屋的时间与租赁合同约定租期的比例乘以合同约定的免租期时间确认承租人免于支付租金的期间，对超出该期间的免租期期间，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

本案中，承租人在免租期内即已违约解除合同，合同约定的应付租金的租期尚未开始，故承租人对其使用案涉房屋的全部免租期期间应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。

（2）根据公平原则及诚实信用原则酌情确定免租期损失

在（2021）沪01民终3247号一案中，出租人主张：虽然租赁合同对违约责任中免租期如何处理未作明确约定，但免租期是基于整份合同履行完毕才有的优惠，先由于承租人欠付租金并导致合同解除，且合同已履行了五分之一，故出租人认为承租人仅能享受五分之一的免租期，其余部分不应免租。法院对此作出了如下判决：“关于免租期损失，综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响程度，根据公平原则及诚实信用原则，酌情确定本案中该损失为15万元。”法院对免租期损失金额的确定，实则与出租人主张的免租期损失相一致，出租人就免租期租金的主张得到了法院的支持和认可。

（三）因不可归责于双方的原因（如新冠疫情不可抗力）导致租赁合同解除，承租人不承担免租期租金

此种情形主要是指在合同履行过程中，存在不可抗力如新冠疫情或其他原因等导致合同无法继续履行的，因双方对合同解除均不存在过错，故承租人不承担免租期租金。

如在（2022）沪02民终881号案中，法院认为，承租人承租涉案房屋恰逢新冠疫情爆发前夕，且房屋是用于开办线下少儿教育培训机构，故承租人为了响应国家抗疫号召，导致其在疫情期间无法正常经营，合同目的不能实现。承租人对合同解除并无过错，无需向出租人支付免租期租金。

二审法院对此也给出了相同的意见：“合同履行期间，适逢新冠疫情，鉴于美蓝公司承租系争房屋用于开办线下少儿教育培训机构，故美蓝公司为了响应国家抗击疫情之号召，在疫情期间无法进行正常经营活动，合同目的不能实现。故一审法院认为涉案租赁合同适用不可抗力而解除，合同当事人双方均不承担违约责任并无不妥。”

但是从笔者检索到的案例中也发现，新冠疫情爆发至今已逾三年，随着疫情防控措施常态化，法院对于“以合同系因疫情不可抗力而解除”的认定也随之发生变化。如在（2022）京02民终3695号案中，承租人以合同系因疫情不可抗力而解除为由，主张其无需承担违约金。法院对此认为：“新冠疫情从整体上和宏观上可以认定为不可抗力，但在个案的法律适用上需区分不同合同类型、不同行业等不同情况予以处理，只有在因不可抗力导致不能实现合同目的时，当事人方有权解除合同。

就本案而言，涉案合同系属房屋租赁合同，属于继续性合同，新冠疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍，不会导致整个合同目的无法实现，从而导致整个合同无法继续履行。故本案的租赁合同并非因不可抗力导致合同目的无法实现，并非因不可抗力解除，承租人自疫情缓和后直至2020年10月13日均未缴纳租金或积极进行有效协商，存在过错，其以疫情构成不可抗力为由主张其无需支付违约金、一审判决不应扣除其押金，缺乏依据，本院不予支持。”