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房屋租赁合同中免租期条款的司法实践分析

发布日期:2022-07-22 17:25:06浏览:



租赁实务中“免租期”现状


在商业租赁市场中,免租期作为一个商务条件,由出租方给予承租方一定的租金让利已然成为行业惯例。免租期条款普遍存在于经营性房屋租赁合同中,租赁双方根据租赁期的长短、物业的状况、市场环境等因素对免租期进行约定,通常从几个月到几年不等(一般不超过两年)。一般情况下免租期都包含在合同租赁期内,但也有少数情况对免租期和合同租赁期进行单独约定。


我国现行法律对租赁实务中的免租期没有明确的规定。司法实践中,若租赁合同已经完全履行,则免租期保障租赁合同履行的目的已经实现,出租人自然不能向承租人主张免租期租金。


但是,当承租方要求提前解除租赁合同,出租方是否可以要求其补缴免租期的租金呢?若租赁合同无效或被撤销,免租期租金的损失又应由谁来承担?若当事人就免租期租金承担无明确约定,导致租赁合同提前解除的违约方,应否承担免租期租金呢?若因承租人违约而解除合同,出租人基于免租期租金补足条款而主张权利时,该条款的性质如何认定呢?承租人能否提出抗辩?若租赁合同无效或被撤销,出租人的免租期利益损失应当如何认定,会以哪些因素考量酌定损失利益金额?


对于上述的问题,司法实践中存在不一致的认定和判决。加之2020年初新冠肺炎疫情全面爆发,对国民经济发展造成了严重的影响,尤其是服务行业受疫情的冲击更为严重,作为租赁合同的当事人是否可以新冠疫情为由要求解除合同呢?笔者通过对2020年后租赁合同纠纷裁判文书的检索和整理,结合司法部门就涉新冠疫情法律纠纷出台的文件,对上述问题予以整理和归纳,以期对“后疫情时代”相关争议的处理有所裨益。


租赁合同提前解除,守约方是否可以要求违约方支付免租期租金?


新冠肺炎疫情的发生具有不可预见、不可避免且不能克服的性质,故从整体上和宏观上,新冠疫情应当属于法律上的“不可抗力”。


自2020年以来,因疫情、经营困难导致的房屋租赁合同纠纷频繁发生,其中最常见的情形是,一方违约或因不可抗力如疫情等而提前解除,在处理免租期条款时,法院会在查明合同解除原因的基础上,结合公平原则、诚实信用原则以及双方的过错程度,对免租期租金的承担进行裁判。基于解除的原因不同,法院的处理规则亦有不同。




(一)因出租人违约导致租赁合同解除

免租期的给予往往是建立在出租人预期承租人会按照合同约定的租赁期限及租金标准,完成全部合同的基础之上的,是双方洽谈租赁合同的商业条件。在新租赁会计准则的规定下,无论是出租方还是承租方,在免租期内都需要确认收入或负债,所以尽管实务中的免租期一般是在租赁初期集中给予,但就出租人而言,基于财务处理的要求,往往会在合同中将整个租赁期内的部分租金也在免租期内进行收入分摊。从出租方的角度而言,如租赁合同提前终止,意味着其之前所给予的免租期将成为一种损失。


实践中,有些租赁合同会就承租人提前解约则不再享有免租期优惠予以约定,大部分合同对于合同提前解除情形下免租期租金的处理是没有约定的。


在上海亚和公司与刘某房屋租赁合同纠纷((2019)沪01民终15247号判决)一案中,双方在租赁合同中约定自实际交付之日起91天的装修免租期。后由于出租人亚和公司的原因导致承租人无法办理以涉案房屋为注册地的营业执照和食品经营许可证,双方就租赁合同解除、免租期租金支付等纠纷诉诸法院。


一审、二审法院均认为双方之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。对免租期租金支付纠纷,一审法院认为租赁合同的解除,双方均有过错,因此判决承租人承担部分免租期的房屋占用费。


而上海市第一中级人民法院在二审中则认为:“因租赁合同对于提前解约时,应否支付免租期租金未作出约定,且导致双方租赁合同未能继续履行系出租人亚和公司根本违约所致,故亚和公司在合同解除后要求承租人刘某支付免租期租金,既无合同依据,亦无法律依据,故本院不予支持。一审法院认定由承租人刘某承担部分免租期租金,认定有误,本院依法予以纠正。”


通过上述判例可知,法院在处理免租期利益纠纷时,仍以尊重双方约定为前提。在没有明确约定的情形下,法院以租赁双方过错比例为综合考量,判定免租期租金的承担比例。在本案中,合同解除系由于出租人根本违约导致承租人合同目的无法实现所导致的,因此承租人仍有权享有合同约定的免租期利益。





(二)因承租人原因导致租赁合同解除

 1、约定免租期损失赔偿条款,一般情形尊重约定

因承租人原因导致租赁合同解除时,出租人无法全额获得合同期限内的租金收益,导致双方利益失衡。司法实践中,若租赁合同中就免租期损失赔偿进行了约定,法院一般会尊重双方当事人的意愿,适用合同中针对免租期租金、违约金等条款进行裁判,除非当事人主张违约金过高,否则法院一般不会对免租期租金、违约金等金额进行调整。


但若合同中对免租期租金的承担没有明确约定,因承租人提前解除合同,出租人主张免租期赔偿时,司法实践中则存在不同的观点和认定。


2、认定承租人无需承担免租期租金的情形

通对类案的检索分析,笔者认为,法院不支持出租人主张的免租期租金损失的理由主要可分为三类:


(1)合同无约定,出租人主张免租期租金“无合同依据,无法律依据”

在(2017)沪0106民初46808号案中,租赁合同中未对免租期租金进行约定,法院认为出租人主张免租期租金无合同和法律依据,因此不予支持。在(2014)吉民一终字第2号案中,法院同样认为“由于双方当事人在《租赁合同》中对承租人在租期内享有7个月的免租期作出了明确的约定,即承租人在免租期内不支付租金。因此出租人要求承租人支付免租期租金损失,没有合同及法律依据,本院不予支持”。


在2012普民四(民)初字第844号中,法院认为“免租期租金之损失,系其在签订租赁合同与被告达成的合意,双方并未就如任何一方单方违约而改变该意思表示作出约定”。


(2)出租人既主张违约金,又主张免租期租金,有失公平

在(2009)沪一中民二(民)终字第4069号一案中,承租人违约解除租赁合同,出租人同时主张免租期租金及违约金,法院“根据双方租期较长、出租人确实存在免租期损失、解除合同后房屋必将存在一定期间的空置、尚需相应的时日处理众次承租户事宜、承租人未就违约金过高举证等各类因素,酌情确定承源公司赔偿相当于目前12个月租金数额的违约金。”在本案中,法院驳回了出租人单独诉请的赔偿免租期损失,而是将免租期损失纳入到违约金中一并进行计算和裁判。


在(2013)沪二中民二(民)终字第257号一案中,二审法院认为“租赁合同中免租期的约定构成合同双方的权利义务,双方应严格遵守。由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的继续性合同,合同性质决定了合同解除不能溯及既往,承租人因免租期所享用标的物的利益是不能返还的,虽然因承租人违约导致租赁合同解除,但在承租人已经按照合同约定承担相应违约金的情况下,出租人上诉要求承租人支付3个月免租期损失,理由不能成立,本院难以支持。”


(3)出租方给予免租期是租赁市场的惯例,不因承租方是否违约而免除让利

在东莞宏基公司与博罗信隆公司租赁合同纠纷一案中((2018)粤13民终5011号),双方约定由承租人信隆公司承租宏基公司厂房,租期十年,承租人依约租赁满十年且无违约的情况下,出租人共给予承租人六个月免租期,但双方为明确约定如承租方提前终止合同应支付免租期租金。后承租人因受到行政处罚要求解除合同,双方就租赁纠纷诉至法院。一审法院认为“因双方合同第二条第2款原文约定“乙方(即信隆公司)依约租赁满十年并无违约情况下,甲方(即宏基公司)给予六个月的免租期”,该条款应理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利,且双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金。结合宏基公司与案外人深圳市鼎图科技有限公司于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中也有关于免租期的约定,可以认定出租方给予免租期系租赁市场的惯例,不因承租方是否违约而免除。因此对宏基公司该主张本院不予支持。”


二审法院认为:“将免租期赔偿与违约金一并计算处理,双方在合同第二条第2款约定“乙方(即信隆公司)依约租赁满十年并无违约情况下,甲方(即宏基公司)给予六个月的免租期”,但双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金,该条款可理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利,且出租方给予免租期系租赁市场的惯例,因此对上诉人宏基公司的该项主张,本院不予支持。”


3、认定承租人承担免租期租金的情形

(1)免租期条款属于“附义务赠与”

在江苏宏玮公司与张某房屋租赁合同纠纷((2019)苏09民终3342号)一案中,宏玮公司将涉案房屋出租给张某,合同约定给予承租人5个月的免租期用于装修和试营业。后承租人因房屋存在消防安全措施不完善致使不能实现合同目的为由,单方面提出解除租赁合同。双方就此诉至法院。


江苏省盐城市中院二审认为:所谓免租期,即指出租人免除承租人支付租金债务,将房屋无偿赠与承租人使用的期间。在合同约定的免租期内,承租人无需支付租金。根据《合同法》规定,赠与可以附义务。赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行,在受赠人不履行赠与合同约定的义务时赠与人可以撤销赠与。据此,免租期债务免除的性质应属附义务赠与,所附义务即为承租人在租期内按约使用房屋、支付租金,直至租赁合同约定的租赁期限届满,在约定的租期未届满之前不得退租。当承租人违约提前解除合同时,出租人基于租赁合同本应得到的利益将落空,承租人未履行完毕上述所附义务,出租人可撤销赠与,要求承租人支付免租期内的租金。至于承租人是否须支付全部免租期租金,则应从公平原则出发,结合承租人实际使用房屋的时间予以计算,即根据承租人实际使用租赁房屋的时间与租赁合同约定租期的比例乘以合同约定的免租期时间确认承租人免于支付租金的期间,对超出该期间的免租期期间,承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。


本案中,承租人在免租期内即已违约解除合同,合同约定的应付租金的租期尚未开始,故承租人对其使用案涉房屋的全部免租期期间应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。


(2)根据公平原则及诚实信用原则酌情确定免租期损失

在(2021)沪01民终3247号一案中,出租人主张:虽然租赁合同对违约责任中免租期如何处理未作明确约定,但免租期是基于整份合同履行完毕才有的优惠,先由于承租人欠付租金并导致合同解除,且合同已履行了五分之一,故出租人认为承租人仅能享受五分之一的免租期,其余部分不应免租。法院对此作出了如下判决:“关于免租期损失,综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响程度,根据公平原则及诚实信用原则,酌情确定本案中该损失为15万元。”法院对免租期损失金额的确定,实则与出租人主张的免租期损失相一致,出租人就免租期租金的主张得到了法院的支持和认可。


(三)因不可归责于双方的原因(如新冠疫情不可抗力)导致租赁合同解除,承租人不承担免租期租金

此种情形主要是指在合同履行过程中,存在不可抗力如新冠疫情或其他原因等导致合同无法继续履行的,因双方对合同解除均不存在过错,故承租人不承担免租期租金。


在(2022)沪02民终881号案中,法院认为,承租人承租涉案房屋恰逢新冠疫情爆发前夕,且房屋是用于开办线下少儿教育培训机构,故承租人为了响应国家抗疫号召,导致其在疫情期间无法正常经营,合同目的不能实现。承租人对合同解除并无过错,无需向出租人支付免租期租金。


二审法院对此也给出了相同的意见:“合同履行期间,适逢新冠疫情,鉴于美蓝公司承租系争房屋用于开办线下少儿教育培训机构,故美蓝公司为了响应国家抗击疫情之号召,在疫情期间无法进行正常经营活动,合同目的不能实现。故一审法院认为涉案租赁合同适用不可抗力而解除,合同当事人双方均不承担违约责任并无不妥。”


但是从笔者检索到的案例中也发现,新冠疫情爆发至今已逾三年,随着疫情防控措施常态化,法院对于“以合同系因疫情不可抗力而解除”的认定也随之发生变化。如在(2022)京02民终3695号案中,承租人以合同系因疫情不可抗力而解除为由,主张其无需承担违约金。法院对此认为:“新冠疫情从整体上和宏观上可以认定为不可抗力,但在个案的法律适用上需区分不同合同类型、不同行业等不同情况予以处理,只有在因不可抗力导致不能实现合同目的时,当事人方有权解除合同。


就本案而言,涉案合同系属房屋租赁合同,属于继续性合同,新冠疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍,不会导致整个合同目的无法实现,从而导致整个合同无法继续履行。故本案的租赁合同并非因不可抗力导致合同目的无法实现,并非因不可抗力解除,承租人自疫情缓和后直至2020年10月13日均未缴纳租金或积极进行有效协商,存在过错,其以疫情构成不可抗力为由主张其无需支付违约金、一审判决不应扣除其押金,缺乏依据,本院不予支持。”



若合同无效或被撤销,免租期的损失如何处理?


房屋租赁合同被认定无效或被撤销,其中的免租期条款亦随之无效,出租人主张承租人承担免租期租金或使用费,虽然根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条第一款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”出租人主张免租期租金是有一定的法律依据。


在(2021)沪01民终8734号一案中,涉案双方签订的《租赁合同》约定:租期为10个月,分别为:2019年12月1日至2020年5月31日止,共6个月;2020年12月1日至2021年1月31日,共2个月;2021年12月1日至2022年1月31日至,共2个月;免租期内,乙方享受免付租金,但其他费用包括但不限于水、电、电话等费用需乙方自行承担。如果因乙方逾期支付租金等违约行为导致甲方依照租赁合同的规定行使合同解除权的,或者乙方原因提前擅自终止/解除租赁合同的,乙方无权享受上述免租期。法院认为:“原被告双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示,本案租赁标的房屋未取得建设工程规划许可,依法不能用于出租使用,因此租赁上诉人露曦公司、崇善公司间由之建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。”“对于出租方主张的占有使用费。其中包括租赁合同约定的免租期,就此,租赁合同被认定无效后,免租期条款应同时无效,承租方再主张免租期缺乏合同依据。因此承租人应当支付在上述期间占有涉案房屋期间产生的使用费。就该段期间使用费的起算时点,租赁双方均确认涉案房屋的交付之日为2019年12月31日,因此承租人支付占有使用费应自2019年12月31日起算。结合租赁合同对于租赁期间(20年)、免租期(合计10个月)的约定以及承租人实际承租的期间,出租人主张按照租金标准支付上述期间的占有使用费,亦无不当。经核算,该段时间产生的占有使用费为4,668,840元,扣除承租人已付租金361,350元,承租人还需支付出租人截止到2021年1月27日期间的房屋占有使用费为4,307,490元。”


在本案中,房屋租赁合同被认定无效后,免租期条款亦无效,即承租人主张享有免租期利益的合同依据亦属无效。法院判决承租人按过错比例承担相应的房屋占有使用费。


在(2021)京03民终14968号一案中,涉案房屋为未取得建设工程规划许可证而建设的房屋,故双方签订的《租赁合同》为无效合同。法院认为出租人主张免租期租金以合同约定为依据,现租赁合同无效,因而出租人的主张缺乏合同依据、法律依据,法院对出租人主张的房屋占有使用费不予支持。


通过上述两个判例可以发现,针对房屋租赁无效/被撤销的情形,法院作出了截然相反的裁判。笔者认为,这主要是由于当前的法律法规对“免租期”条款的法律性质和规范的缺失所导致的。法官对“免租期”利益的享有归属于合同哪一方,有较大空间的自由裁量权。实践中,法院会结合导致租赁合同无效的原因、租赁合同本身的约定、实际履约情况、合同双方的过错比例等,进行综合考量从而裁判“免租期”损失由合同中的哪一方承担。


小结


通过前述分析及案例可以发现,法院对租赁合同纠纷中免租期条款的处理思路:


一、合同双方关于免租期租金优惠条款有明确约定的情形下,原则上尊重双方的约定。


二、在双方缺乏合意的情形下,法院会依据公平原则,在平衡利益的前提下进行自由裁量。在出租人让渡了免租期期间可得利益的情况下,承租方违约提前解除租赁合同,导致出租方获取租赁期间的全部租金收益的期待和目的落空,出租人“赔了夫人又折兵”显然有失公平。司法实践中更倾向于认为,即使租赁合同没有约定承租人违约提前解除合同时需赔偿免租期租金,但基于法律中的公平原则,承租人仍应当按照未履行租期占合同租赁期限的比例承担免租期租金。


三、由于承租人对免租期租金的赔偿实质上仍属于违约责任的一部分,应以补偿守约方实际所受损失为限。因此,无论是由出租人还是承租人来承担免租期租金损失,法院判决都是基于以下因素:租赁合同对免租期约定的细致程度、是否符合公平原则及诚实信用原则、出租人/承租人对合同解除是否存在过错等,如果合同的违约金、保证金等已能弥补出租人实际损失,因承租人已承担了相应违约责任的情形下,出租人再行主张免租期损失,可能导致出租人重复获益,不具有合理性,法院往往会根据公平和诚实信用原则酌情确定免租期的损失。

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