土地征收问题与案例3丨国有土地上房屋征收补偿标准及评估时点

再审申请人冯某因诉被申请人山东省济南市天桥区人民政府（以下简称天桥区政府）房屋征收补偿决定一案，不服山东省高级人民法院（2019）鲁行终2197号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。现已审查终结。

冯某请求本院撤销一、二审行政判决，依法裁定再审或者提审。主要理由为：

1.原审法院故意回避主要矛盾，对涉案房屋是否属于被征收对象没有进行审查，对争议焦点视而不见，违反裁判规则。

2.根据再审申请人聘请的有资质的测绘机构制作的平面图，可以认定涉案房屋并未在列举的征收范围之内。

3.原审在认定双方当事人的证据材料时存在双标问题，此外根据济南市城市更新领导小组（棚改项目专题调度会）会议纪要，直到2017年7月6日才将涉案小区纳入到征收范围的，然而该会议纪要不能代替房屋征收决定。

4.未依法定程序选定评估机构、作出分户报告并予送达，以2015年10月23日作为评估时点缺乏法律和事实依据，并且分户报告存在遗漏事项、价值偏低，侵害其合法权益。

本案的争议焦点系被诉补偿决定是否合法。结合申请再审理由、原审查明事实以及在卷证据材料等，分述如下：

（一）关于是否属于征收范围问题。根据天桥区政府作出的济（天桥）征字[2015]10号《房屋征收决定》（以下简称10号征收决定）的内容，其确定的征收范围为：“东至七一路、西至生产路、南至北园大街、北至滨河南路。其中包括：柳云小区12-19号楼、边庄小区9号楼、18号-21号楼、24号-27号楼、水园小区40、41、46、47、48、49号楼、水屯路62、64、66、68、70、72号楼、阳光小区1-9号楼、阳光小区11-18号楼、芙蓉小区17、18、23、24号楼等”。

10号征收决定的征收范围采取的是概括描述加不完全列举的形式，虽然涉案房屋所在的小区、楼号并未在上述列举的楼号范围内，但属于“东至七一路、西至生产路、南至北园大街、北至滨河南路”确定的范围，可以认定涉案房屋在10号征收决定的征收范围之内。

此外，结合北湖片区项目住宅房屋征收调查表、征收冻结通告、补偿方案、协商记录、征收补偿决定等证据材料来看，本次征收范围是明确的。再审申请人冯某主张涉案房屋未列入征收范围，没有事实依据和法律依据。

（二）关于评估机构等程序问题。冯某所有的涉案房屋位于10号征收决定确定的征收范围之内，因在签约期限内未与房屋征收部门达成补偿协议，天桥区政府按照补偿方案，以房地产价格评估机构对涉案房屋价值的评估为基础，作出被诉补偿决定并进行了送达及公告，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定。

关于评估机构的选定程序问题，在生效的（2016）鲁01行初161号行政判决中已经作出了认定，天桥区政府在评估机构选定方面经过了协商、投票、公告等必要程序，虽然在协商选定评估机构的公示时间方面不符合《济南市国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第六条的要求，但天桥区政府对此作出了合理说明，并且该程序瑕疵未对冯某的实体权益造成侵害，未达到需要判决确认违法的程度。对此问题，在此不再赘述。

而有关分户评估报告未依法送达的主张缺乏证据支持，与原审查明的事实不符，不能成立。

（三）关于评估时点等实体问题。

一方面，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条及《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

故此，涉案房屋价值的评估时点选定为房屋征收决定公告之日即2015年10月23日，符合上述规定。

另一方面，就产权置换方式而言，本案中被征收房屋与为再审申请人提供的产权调换房屋的评估时点均为房屋征收决定公告之日。根据被申请人天桥区政府提供的用于产权调换的同类新建房屋面积超过被征收房屋面积，位于项目改建地段附近，根据一般市场经济规律，被征收房屋价值上涨的同时，该调换房屋的价格也在上涨，同类房屋不同时段涨价的因素对再审申请人的实际补偿利益并未造成损害，故被诉补偿决定虽未在合理期限内作出，但并未损害被征收人的实质利益。就货币补偿方式而言，根据房屋分户评估报告和价格评估说明的记载，评估的价值是按照被征收房屋所处区位新建普通商品住宅市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、成新等因素修正后的征收补偿价值。本案评估机构对涉案房屋评估的价值类型和技术路线，亦未违反相关规定。因涉案房屋系未取得产权证书的房屋，被诉补偿决定按照济南市城市更新领导小组作出的会议纪要确定以征收决定下达之日评估确定房屋补偿价格，在扣除办理房屋所有权证需要缴纳费用后，按照被征收房屋价格的95%补偿，同时发放10%的货币补偿奖励费以及相关的搬迁费、临时安置费等，亦未减损冯某的合法权益。

此外，天桥区政府根据房屋征收评估机构评估确定的评估结果，按照被征收人认可的实测房屋面积，对被征收房屋价值作出补偿，有关分户报告存在漏项的再审理由因缺乏证据支持，亦不能成立。

综上，冯某的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

驳回冯某的再审申请。