2023年5月8日，为进一步规范黄埔区旧村改造合作企业公开引入和退出工作，广州开发区城市更新局发布《广州市黄埔区广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（第二次征求公众意见稿）》（下称“《黄埔2023招商指引（稿）》”），第二次向社会公开征询意见。
与《广州市黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》（穗开更新规字〔2020〕2号，下称“《黄埔2020招商指引》”）相比，《黄埔2023招商指引（稿）》的调整亮点如下：
亮点一
招商工作需与市级政策衔接统一
过去，根据《黄埔2020招商指引》相关规定，黄埔区旧村合作改造类项目（下称“黄埔旧改项目”）的招商工作，在竞选保证金、招商文件民主决策通过比例、招商公告挂网时长等事项上均具有较大的区域特点，有别于同期执行的市级政策要求。
2023年1月20日，《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》(穗建规字〔2023〕2号，下称“《广州2023招商指引》”)颁布施行，其中规定各区政府结合区域实际情况制定招商政策的，不得与《广州2023招商指引》相悖。
在上述政策背景下，《黄埔2023招商指引（稿）》对黄埔旧改项目招商工作进行调整，要求与市级政策衔接统一，包括合作企业的资格条件参照《广州2023招商指引》要求执行，工作流程按照广州市住房和城乡建设局《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗建规字〔2020〕16号）执行，涉及民主决策事项的则按《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）执行。前后变化对比如下：
亮点二
联合体成员5个封顶，资金实力匹配成员联合体占比不得低于30%
根据《黄埔2023招商指引（稿）》第五条规定，以联合体竞选项目的，成员数量由原来的3个扩展到5个，但具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%。此举既有利于吸纳不同专长的市场主体组成联合体参与改造，又对联合体成员的资金实力和占比份额要求提出明确要求，以保障项目顺利推进。
亮点三
新增拆迁保证金监管要求
《黄埔2023招商指引（稿）》第七条规定，合作企业进场后，在项目《改造实施方案》批复前，还应与属地街镇签订拆迁监管协议，限期缴纳银行无条件履约保函作为拆迁保证金。除履约保证金、复建安置资金、融资区预售资金外，黄埔旧改项目此后将新增拆迁保证金缴纳及监管要求。
此外，《黄埔2023招商指引（稿）》还明确了拆迁保证金、复建安置资金的留存余额，要求合作企业应确保拆迁保证金逐期核销后仍须留有不少于1年临迁费余额，为临迁过渡提供又一安全保障。
亮点四
企业拖欠临迁费/复建安置资金的或被清退
《黄埔2023招商指引（稿）》第八条和第十五条明确了合作企业因资金问题违反协议时的处理原则。如合作企业在《项目实施方案》批复后12个月内未足额缴交复建安置资金的，合作框架协议自动失效并清退合作企业；如发生合作企业拖欠临迁费累计超过6个月且拖欠临迁费1000万元以上等重大风险问题，经相关部门研究同意，村集体表决通过后即可启动合作企业退出程序。
亮点五
明确村集体和属地镇街
有权依约单方使用保证金
为避免拖欠临迁费引致村民生命财产损失及社会稳定风险，《黄埔2023招商指引（稿）》第十六条明确，如发生前述问题，村集体和属地镇街可按合作框架协议、拆迁监管协议约定使用履约保证金、拆迁保证金支付临迁费，合作企业、监管银行等相关单位应全力配合,不得阻挠。
《黄埔2023招商指引（稿）》在政策中明确村集体和属地镇街为保项目临迁安置稳定有权单方使用保证金，可谓给被拆迁人再添定心丸。
亮点六
不再强制要求项目合资公司中
村集体持股51%以上
过去，《黄埔2020招商指引》要求村集体在项目合资公司（下称“项目公司”）占股原则上不得低于51%。而《黄埔2023招商指引（稿）》虽依然要求合作企业需与村集体共同成立项目公司，但删除了对村集体在项目公司中持股比例的下限要求，同时也未再对村集体的持股下限提出明确要求。
需要注意的是，《黄埔2023招商指引（稿）》仍规定限制了村集体转让项目公司股权的时间节点，要求在合作企业完成项目复建安置区全部物业竣工验收、交付使用及产权初始登记后，村集体方可按《合作框架协议》约定价格办理股权转让手续。
按《黄埔2023招商指引（稿）》调整后，有关项目公司中的持股分配将由村集体和合作企业根据项目实际需求自主协商确定，可能更有利于调动合作企业的积极性，加速推进项目改造工作。
亮点七
放宽项目公司股权变更限制
与《黄埔2020招商指引》对比，《黄埔2023招商指引（稿）》不再一律禁止合作企业向第三方转让项目公司股权的行为，而是提出合作企业未经村集体同意的，才不得擅自处置其持有的项目公司股权及相关权益。
为甄选优质的股权受让企业，《黄埔2023招商指引（稿）》要求第三方企业的资格条件需符合《广州2023招商指引》要求；未经政府审批同意的，不得降低条件引入不符规定的新主体参与改造。
股权变更后，有关原合作企业在项目公司占股比例事宜，《黄埔2023招商指引（稿）》规定，除因发生重大风险问题由第三方企业协商同意承接等特殊情况外，股权变更后原合作企业或具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员原则上在项目公司除村集体所持股权外的份额不得低于20%，且合作企业应确保改造项目公司股权变更后不影响合作框架协议和监管协议的履行。换言之，如无特殊情形，《黄埔2023招商指引（稿）》禁止合作企业通过股权变更方式完全退出项目，以保障项目继续由具备开发能力和经济实力的企业推进改造。
有关办理项目公司股权变更的具体程序，《黄埔2023招商指引（稿）》则规定可由村集体招商时在合作框架协议中先行约定，或招商后由村集体根据项目实际情况会同合作企业或第三方企业按程序制定。相关程序如下图所示：
亮点八
紧急情况下
合作企业新旧交替同步推进
《黄埔2023招商指引（稿）》吸收了《广州2023招商指引》中关于紧急情况下区政府可对项目采取应急补位措施的规定，进一步明确面对合作企业失信、资金断链、破产等问题可能引致项目重大风险的紧急情况，在政府部门的研判指导下，村集体可经民主决策程序同步推进合作企业退出及确定新合作企业等事项，大大降低了项目可能因合作企业交替耗时过长引发新风险的几率。
除上述内容外，《黄埔2023招商指引（稿）》还在参考《广州2023招商指引》的基础上，补充完善了合作企业的退出情形、退出路径及程序等内容[具体可参见《深度解析丨广州旧村改造合作企业引入及退出新政十大亮点（附对比表）》]。
小结：
《黄埔2023招商指引（稿）》针对黄埔旧改项目过去两年中实际遇到的问题，直面个别项目因合作企业资金断链、暴雷导致项目停滞，改造进度普遍迟缓等痛点问题，对招商工作的相关事项进行了细化完善，以期通过更多贴合市场运作需求、操作性更强的监管举措，择优选取并督促企业加快推进项目改造。但相关具体事项仍需待正式文稿颁布施行方可确定。我们继续期盼正式文稿发布，为相关工作提供优化指引。
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