城市更新项目中弃产相关问题探讨——以广州为例

Part 01

放弃复建安置房产权调换权利

对于复建安置房产权调换的权利，广州大部分的城市更新项目既有现状实测面积补偿安置，也有根据拆补指标基于现状实测面积产生的“权益面积”补偿安置，因此，弃产包括了放弃现状实测面积及权益面积两种情形。那么，项目对于权属人弃产是否会有限制，权属人能否根据自身的需求选择弃产，从而获取相应的弃产货币补偿呢？

据悉广州市黄埔区曾就旧村全面改造项目弃产安置房处置制定相关工作指引征求意见稿，其中提到：“项目弃产安置房计容总建筑面积原则上不超过项目复建安置住宅计容总建筑面积的30%……”该征求意见文件以“总量控制”为原则，允许在项目复建安置住宅计容建筑面积总量的30%范围内进行弃产。

除上述工作指引征求意见稿外，目前广州城市更新政策对弃产安置房比例暂无限制性的规定。实践中，广州大部分的城市更新项目对弃产比例原则上没有限制，但弃产需对权属人进行货币补偿，因而对改造主体、改造合作单位的资金流有较高要求，同时也存在增加项目成本的可能性，因此，改造主体、改造合作单位一般需结合项目的实际情况及自身资金流情况确定是否设置弃产比例限制。而权属人则需根据项目设置的弃产规则，结合自身需求对全部或部分弃产现状实测面积、权益面积作出选择。

Part 02

弃产的货币补偿标准

对于权属人弃产该如何进行补偿，目前广州暂无明确的城市更新弃产货币补偿标准指导意见。但《广州市旧村庄更新实施办法》第十六条有规定：“……拆迁补偿安置方案的补偿安置原则、标准应当参照农民集体所有土地征收补偿办法和本市村庄规划建设管理的有关规定执行。”实践中，一般会参照农民集体所有土地征收补偿的标准，并结合房屋的区位制定货币补偿单价标准。

《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规【2017】10号，已失效，但在未公布新补偿标准前可供参考）第四十五条：“……货币补偿金额的计算公式为：被征收房屋重置单价×征收部门核定的房屋套内建筑面积＋区位补偿单价×征收部门核定的土地补偿面积。”据此，弃产货币补偿单价可参照“集体土地住宅性质房屋重置评估单价（重置单价标准可参考穗府办规[2017]10号《广州市房屋重置补偿标准》）+宅基地土地使用权区位补偿评估单价 ”的方式确定，具体补偿标准则是一村一策，由改造主体与改造合作单位协商，并经村集体经济组织民主表决通过后确定。

据不完全统计，部分广州市已实施的城市更新改造项目的弃产货币补偿标准幅度如下：

Part 03

弃产产生的节余复建安置房

根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的规定，弃产补偿款不纳入项目改造成本，因而不换算成融资建筑面积，但对应弃产房屋面积的复建安置房建筑面积不得少建，因此权属人选择货币补偿则会产生节余复建安置面积，而这些节余复建安置房，又该如何确定归属？

《广州市城市更新办法》第三十五条第三款规定，复建安置区的土地使用权将由政府划拨给村集体经济组织，并大确权至村集体经济组织名下。另上述提到的广州市黄埔区弃产安置房处置工作指引征求意见稿则规定，弃产安置房的产权和相关权益归改造主体所有。实践中，弃产产生的节余复建安置房一般系根据“谁出资，谁享有”的原则，归属于实际出资方所有。

一般情况下，弃产补偿款多由改造合作单位承担，改造合作单位取得节余复建安置房相关权益后多用于弥补项目复建安置房指标缺口。在弥补项目复建安置房指标缺口外仍有节余的，即使村集体经济组织同意由改造合作单位取得节余复建安置房相关权益，但根据上述政策规定改造合作单位也很有可能无法直接取得节余复建安置房的权属，而需待节余复建安置房符合上市交易的情况下，由村集体经济组织通过产权转移方式将复建安置房转移给改造合作单位，该过程可能增加改造合作单位的税费成本。

为解决上述弃产复建安置房的处置问题，广州市黄埔区曾颁布过《广州市黄埔区广州开发区关于进一步深化城市更新工作推进高质量发展的若干措施》（穗埔府〔2020〕6号，文件已于2022年10月16日失效，下称“6号文”），允许在旧改项目实施方案上会前已签订弃产协议的，可将规定标准内的弃产补偿费用纳入改造成本，且无需复建对应的弃产面积；实施方案批复后不高于复建总量30%的房屋弃产面积则可通过在安置区中单独规划建设，在满足项目安置需求，及完成用地“集转国”手续和补缴土地出让金后，可参照融资区商品房对外销售。现“6号文”已失效，但上述方式在节余复建安置房处置问题上确实具有现实意义。然而，即使上述方式能获得政策进一步明确及推行，实操中项目弃产面积能否在复建安置区内单独规划并建设、对外销售依然存在不确定性。

Part 04

建议

综上，笔者认为，建议改造合作单位可在项目复建安置房指标缺口范围内允许弃产，如仍有节余复建安置房，则改造主体、改造合作单位应积极与政府主管部门加强沟通关于单独规划建设弃产节余复建安置房事宜，如无法实现单独规划建设，那么，零星分布的节余复建安置房将不利于对外销售。