广悦政策解读丨广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件政策解读（下）

2024年5月15日，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》（市政府令第208号，以下简称《“三旧”改造实施办法》）开始施行。因此前旧村庄、旧厂房、旧城镇更新实施办法等配套文件陆续过期失效，为处理好广州市“三旧”改造政策衔接问题，保障规范有序推进旧村庄旧厂房旧城镇改造工作，广州市同步研究制定《“三旧”改造实施办法》相关配套文件，持续完善广州市“三旧”改造政策体系，积极推动项目实施落地。

2025年1月6日，广州市人民政府办公厅《关于印发广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件的通知》（穗府办规〔2024〕21号）正式公布《“三旧”改造实施办法》的配套文件《广州市旧村庄改造实施细则》《广州市旧厂房改造实施细则》和《广州市旧城镇改造实施细则》（以下简称《“三旧”改造实施细则》），根据广州市“三旧”改造最新情况增加相关内容，面向项目实施，用以有序推进实施现有旧村庄、旧厂房、旧城镇改造项目，构建全新的广州市“三旧”改造实施管理体系。

《“三旧”改造实施办法》及配套文件《“三旧”改造实施细则》主要面向广州市“三旧”改造既有项目（即在《“三旧”改造实施办法》实施（2024年5月15日）前已批复方案或者已引入合作企业的，以及其他经市人民政府确定的“三旧”改造项目），规范改造工作规则，为有序推进“三旧”改造工作、实现老城市新活力提供法治保障。广悦律师事务所作为《“三旧”改造实施办法》及配套文件制定的专项法律顾问，协助组织并参与市、区相关职能部门征求意见座谈会、专家论证会、司法机关座谈会等会议，分析相关单位和个人提出的意见，提出法律意见和建议，并对文稿进行修改、完善，助力《“三旧”改造实施办法》及配套文件的最终颁布实施。本文将对《“三旧”改造实施细则》的条文进行解读，并分析该政策将会对广州市“三旧”改造项目产生的影响。

上篇我们已经总结和解读了《广州市旧村庄改造实施细则》，详见：政策解读｜广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件政策解读（上），以下为本文下篇，将解读广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件中的《广州市旧厂房改造实施细则》《广州市旧城镇改造实施细则》。

《广州市旧厂房改造实施细则》（以下简称《旧厂房实施细则》）共34条，主要明确旧厂房改造目标、改造模式、政府收储、自主改造、移交公益性用地、土地供应等。我们留意到，《旧厂房实施细则》规定的有关补偿标准及出让金计收政策与《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）等文件基本保持一致，保持政策的延续性。

根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号，已失效）规定，用地时间节点为2009年12月31日，在此之前已建设使用的地块可纳入标图建库范围。

《旧厂房实施细则》将《旧厂房更新实施办法》（已失效）对旧厂房适用范围的适用时间节点2007年6月30日和2009年12月统一为2009年12月31日，即第二次全国土地调查的标准时点。明确2009年12月31日前建成，纳入省“三旧”改造地块数据库的“退二”企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称“旧厂房”）建设用地，符合以下条件之一的，经市人民政府同意，可列入改造范围：（一）经划拨、出让、资产划转、转让等方式合法取得国有土地使用权的土地。（二）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地。（三）按照省“三旧”政策完善历史用地手续的原集体土地上旧厂房用地。

《旧厂房实施细则》明确国有土地上的旧厂房符合以下情形之一的，土地权属人应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：（一）详细规划为居住用地（不含保障性住房）；（二）位于重点片区、重点生态敏感地区；（三）位于地铁、城际铁路站点（含规划及在建站点）周边800米范围内；（四）已纳入土地储备计划；（五）位于政府计划成片连片收储用地范围。相比较《旧厂房更新实施办法》，《旧厂房实施细则》扩大了政府收储范围，进一步强化政府统筹和发挥产业的集聚效应。

国有土地上的旧厂房交由政府收回的，可以一次性获得补偿款（下称“一口价”）。为保持“三旧”政策的稳定性和延续性，持续加强对旧厂权属人参与更新改造的鼓励扶持，《旧厂房实施细则》的“一口价”补偿标准与《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）补偿标准保持一致。即按照同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50%计算补偿款。土地权属人与土地储备机构签订国有土地使用权收储补偿协议后12个月内完成交地的，可以按上述商业用途市场评估价的10%给予奖励。值得注意的是，根据《广州市城中村改造项目成本管理办法（试行）》规定，城中村改造项目涉及国有土地上旧厂房协议收购的，可按照《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》配套文件相关规定匡算。

考虑到与规划和出让的计算容积率保持一致的实际情况，《旧厂房实施细则》对于旧厂房改造为居住或商业服务业设施用地交由政府收回这种“公开出让、收益分成”补偿方式则有所调整，将“公开出让、收益分成”补偿款的计算由毛容积率调整为净容积率，且明确应经市、区人民政府同意。

为减轻改造主体的负担，推行区域评估制度。《旧厂房实施细则》明确对已完成区域评估的旧厂房改造项目，在符合区域评估报告使用条件下，可直接引用相关评估报告结论，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、历史文化遗产、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。

为加快旧厂房更新改造工作，《旧厂房实施细则》规定在项目实施方案批复规定的时限届满，旧厂房改造项目未完成协议签订或者办理土地出让手续的，其项目实施方案需要报有权限的机关重新审定和批复。

因政策调整、规划调整、重大公共事件等客观原因造成前款规定情况的，改造主体可以在批复规定的时限届满前，向原批复机关申请延期。为保证部分改造项目在一定时限内可以按原批复实施，经原批复机关审议同意，可延期1次，延长期限不超过2年，避免重新报批实施方案，增加工作成本。但原则上，批复失效后2年内该项目不得再次申请改造。

另外，由于实操中存在政府收储项目因土地流拍等原因导致原土地权属人无法得到补偿款的情况，《旧厂房实施细则》规定经原批复机关审议同意可撤销批复，解除收储协议并将土地退还至原土地权属人。

《广州市旧城镇改造实施细则》（以下简称《旧城镇实施细则》）共16条，主要对旧城镇改造类型、方案编制、意愿征询、资金筹措、补偿安置等。

《旧城镇实施细则》明确了涉及旧城镇全面改造项目及混合改造项目涉及全面改造的部分，必须征求改造区域内房屋所有权人的意见。为充分保障旧城镇改造区域内房屋所有权人的合法权益，改造项目需要经过两轮意见征询，并参考《中华人民共和国民法典》第二百七十八条业主共同决定事项表决比例要求。

项目启动之前，区人民政府应当组织意愿征询，经改造范围内建筑面积占比2/3 以上（含 2/3）的房屋涉及的所有权人，和2/3 以上（含 2/3）的房屋所有权人同意改造的，方可启动改造，最大限度地顺应居民的需求。项目实施搬迁前，区人民政府应当组织征询房屋所有权人对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的补偿安置协议房屋所有权人人数占比和对应的建筑面积占比均达到 2/3 以上（含 2/3），方可实施搬迁。

《旧城镇实施细则》明确区人民政府可通过公开方式选择市场主体配合搬迁补偿安置、土地整理等工作，政府通过市公共资源交易中心平台公开出让土地。同时鼓励房屋所有权人出资作为改造主体自主改造，鼓励和引导社会资本参与旧城镇微改造，社会资本可根据项目实际情况参与旧城镇微改造的投资、设计、建设、运营和管养工作，通过提供公共服务和增值服务产生的收益平衡实施微改造的前期投入。

《旧城镇实施细则》明确复建安置资金监管，除由政府实施的旧城镇改造项目外，其他项目应当开设复建安置资金监管账户，由区“三旧”改造部门与开户银行、改造主体等签订复建安置资金监管协议，对资金的使用进行监管，确保专款专用，保障旧城镇改造项目复建房屋权利主体的合法权益。

建立旧城镇改造项目退出机制，项目实施方案批复规定的时限届满前，旧城镇改造项目签订房屋补偿安置协议的建筑面积占比和房屋所有权人人数占比均未达到 2/3 以上（含 2/3）的，项目实施方案应当重新报批。因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情况的，改造主体可以在规定时限届满前向原审批机构申请延期，每次申请延长期限不超过3年，督促已批项目改造主体加快项目改造，确保按已批复实施方案如期开发。

《广州市旧村庄改造实施细则》《广州市旧厂房改造实施细则》《广州市旧城镇改造实施细则》作为《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》的配套文件，完善了广州市“三旧”改造“1+3”政策体系，更好地处理广州市城中村改造、“三旧”改造政策衔接问题，保障规范、有序推进旧村庄旧厂房旧城镇改造工作。广悦将结合以往城市更新项目法律服务经验，深入分析“三旧”改造和城中村改造相关政策文件，助力广州市城市更新项目稳步推进，力争为广州市城市更新贡献广悦智慧！

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