广悦家族丨宅基地房屋常见继承问题解读

宅基地是村集体分配给集体成员用于建造居所的土地，因为其属于集体财产，不能上市流通，宅基地上所盖房屋的继承问题一直是社会的热门话题。在探讨房屋继承问题之前，先来了解一下宅基地的相关知识。

首先是农村宅基地的界定以及性质。根据（中农发〔2019〕11号）文件规定，农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其他附属设施。宅基地作为集体财产，其设立是为了保障农户都能够享受基本的生活居住权益，其使用权只能是农村村民基于本集体经济组织成员的特定身份取得，具有典型的社会保障性和福利性。

其次是宅基地制度的历史变革。宅基地制度内含公权力与私权利的交织，他既体现了公权力对维护社会稳定的追求，又体现了私权利的经济性。两种权利本身具有矛盾性，因此宅基地制度变革就需要在社会保障性与经济属性之间寻找一个平衡点。我国的农村土地制度经历了所有权与使用权的“两权合一”到“两权分离”，再到所有权、承包权、经营权分离的“三权分置”的制度变迁，确定了当今农村土地的基本政策。经过对农村土地制度改革的进一步探索，最终“三权分置”的思路也被运用到了宅基地制度的改革上。中央在2018年1月2日发布的《实施乡村振兴战略的意见》中正式提出要探索宅基地的所有权、资格权、使用权“三权分置”制度。

宅基地与农村土地的“三权分置”制度有所不同，为了最大程度激发农村土地的经济价值，其使用权的流转并没有特殊限制；而为了维持宅基地的社会保障性，必须限制其使用权的转让。因此，原则上宅基地使用权只能在农村集体成员间流转，受让的村民必须符合宅基地申请条件，具体转让流程由各地自主规定。

宅基地的流转方式除了村民间相互转让外，还有继承。

由于宅基地使用权与特定身份相关，根据《民法典》1122条规定，其不属于遗产，不能单独发生继承。但根据《民法典》第356、357条规定的“房地一体”原则，继承人可以在继承房屋时一并获得宅基地使用权。根据继承人身份的不同，有以下两种情况：

根据《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》记载，非本村的集体经济组织成员也可以通过继承房屋的方式继承宅基地使用权，仅需在不动产登记簿上注明即可。但这类人继承后不得翻修、扩建房屋，待房屋处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人也可选择将房屋出售给本村其他符合宅基地申请条件的村民，获得转让款。

另外值得注意的是，遗赠房屋时，受遗赠人仅能为本村集体经济组织成员。

若被继承的房屋被翻修扩建，又该如何处置？对此我国现行法律没有具体规定，但《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》中有提及，可以作为参考。可分为两种情况：

此时有约定从约定，若无约定，翻修扩建部分与原房屋均归属于被继承人。在被继承人去世后，全屋作为遗产发生继承。对房屋翻修扩建确存在贡献的人，不能据此主张享有宅基地上房屋共有权或增加相应继承份额，但可要求继承人给予适当补偿。

未经被继承人同意，擅自对被继承人生前所有的宅基地上房屋进行翻扩建的，不影响已确定的该宅基地上房屋遗产份额划分。继承人有权要求翻修扩建人承担恢复原状、赔偿损失等责任，但房屋实际居住者出于居住需要的翻修扩建除外。

以上就是宅基地房屋在继承中的常见问题。宅基地相关制度的规定各地均有不同，若在实务中遇到困难，建议咨询专业人士以获得更好帮助。

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