广悦律师事务所重磅推出的关于金融、财经领域法律服务的栏目，由银行与金融团队研究总结刊发。专栏内容包括重大疑难金融借款纠纷、信托纠纷、保理纠纷、汇票纠纷、不良资产处置、投融资并购交易，以及金融企业风险控制及处理等各个方面。
前言
网络司法拍卖是民事执行程序改革的一个重要举措，亦是大势所趋，节约交易成本、不受地域限制以及公开透明是其超越传统司法拍卖的优势所在。2017年1月开始施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》明确，人民法院以拍卖方式处置财产时应当优先适用网络司法拍卖方式。在所述背景下，研究与跟踪网络拍卖的市场交易总体情况及趋势，对于把握拍品的处置时机及其回收价值有着较大意义。
本文以京东司法拍卖网为数据来源，搜集汇总2021年广州市房产（住宅及商业用房）网络拍卖数据，并对其进行梳理与分析，凝练成文。
一、概括
（一）总挂拍量——同比持平
2021年，广州市住宅用房的挂拍量为1771件，商业用房的挂拍量为666件，合计为2437件。总挂拍量较2020年相比，基本持平。
（二）总成交量——同比下跌10.45%
2021年广州市住宅及商业用房网络拍卖共计成交608件，成交率为25%，较2020年（成交679件，成交率28.1%）相比，成交量下跌10.45%，成交率下跌3.1%。
（三）总成交额——同比下跌17.95%
2021年广州住宅、商业用房的网拍成交额分别为15.38亿元、2.39亿元，共计17.77亿元。总成交额较2020年（21.66亿元）相比下降明显，降幅达17.95%。
二、成交情况分析
总体上，2021年广州市住宅用房通过京东网络拍卖共计成交522件，成交率29.47%；商业用房共计成交86件，成交率12.91%。下文拟结合市辖区、月份及拍卖轮次等维度对2021年广州房产拍卖成交情况进行分析。
2021年广州市花都区、增城区及番禺区呈现高挂拍量、高成交量的态势。具体情况如下：
①挂拍量
第一，2021年住宅用房挂拍量位列前三的市辖区为花都区、增城区及番禺区，分别为350件、327件、297件。
第二，花都区住宅用房的挂拍量连续2年位居第一，但相较于2020年其优势不再显著。另外，增城区2021年住宅用房挂拍量已反超番禺区（2020年第二位），跃居第二。
第三，2021年从化区、增城区及南沙区的挂拍量较2020年增长明显，同比涨幅分别为175%、66.83%、63.16%；荔湾区、花都区及越秀区的挂拍量下降明显，同比降幅分别为42.63%、38.59%、37.8%。
②成交量
第一，2021年住宅用房成交量位列前三的市辖区分别为番禺区、增城区、花都区，分别为104件、81件、72件。
第二，番禺区的成交量较2020年虽有所下跌，但仍位居广州市第一位，依然是住宅用房拍卖成交的最“热门”市辖区。另外，增城区的住宅用房成交量反超花都区（2020年第二位），成为2021年住宅用房成交量第二的市辖区。（究其原因：一是增城区住宅用房的挂拍量大幅上涨，二是花都区住宅用房网拍的成交热度在衰退，其成交量从2020年的128件降至72件，降幅达43.75%。）
③成交率
2021年住宅用房成交率位列前三的市辖区分别为黄埔区、天河区、荔湾区，分别为62.16%、45.88%、35.14%。另外，上述三区及及从化区、海珠区的成交率较2020年均有所上升，其中黄埔区的成交率增长近一倍。
④成交额
2021年广州市住宅用房的成交总额为15.38亿元，其中番禺区与天河区的成交额较高，分别为3.84亿元、2.52亿元。增城区、海珠区、白云区、花都区、越秀区的成交额均在1.5亿元左右。从化区、荔湾区、黄埔区的成交额均在5000万元左右。南沙区的成交额最低，未达3000万元。
⑤变现折扣率
总体上，2021年广州市各市辖区住宅用房的平均变现折扣率介于70%-96%之间，天河区、越秀区及黄埔区的平均变现折扣率高于90%，其中越秀区最高，达95.76%。
（2）商业用房
①挂拍量
2021年广州市商业用房挂拍量排名前三的区域为南沙区、天河区及越秀区，分别为196件、124件、106件。值得关注的是，较2020年相比，南沙区的挂拍量由仅6件上涨至196件，涨幅较大。
②成交量
2021年广州市商业用房成交量排名前三的区域为南沙区、天河区及花都区，分别为25件、18件、11件。其中，南沙区的成交量由2020年的0件增长至25件，超越番禺区跃居为2021年广州市商业用房成交量的首位。
③成交率
2021年广州市商业用房成交率排名前三的区域为从化区、增城区及番禺区，分别为33.33%、30.77%、23.68%。
④成交额
2021年广州市商业用房的成交总额为2.39亿元，其中天河区的成交额最高，为1.17亿元，占成交总额的48.95%。海珠区紧随其后，成交额达3207万元。从化区、越秀区的成交额均超2000万元，其余各区的商业用房成交额均在2000万元以下，其中白云区及荔湾区的成交额未达10万元。
⑤变现折扣率
总体上，2021年广州市各区商业用房的平均变现折扣率介于55%-163%之间，越秀区及增城区的平均变现折扣率超过100%，其中越秀区的最高，达162.75%。
（二）各月份成交情况
（1）住宅用房
①挂拍量
2021年广州住宅用房挂拍量在1月份较高，达199件。在2-7月较为稳定，维持在110件左右。至8月开始逐步上升，11月升至最高峰，达218件。
②成交量
广州住宅用房2021年各月份的成交量较为平稳，3月份为最高峰，达68件，10月份为最低谷，为31件，其余月份的成交量在40-50件左右。
③成交率
2021年广州住宅用房成交率在1月较低，自1月开始逐步增长，至3月达到最高峰53.54%。4月出现大幅下跌，成交率跌至35.78%。4-6月的成交率较为稳定，6月以后整体成交率逐步下跌，至10月跌至最低谷18.79%，此后11、12月有小幅回升。
④成交额
2021年广州住宅用房成交额的态势与成交量的态势相似，在3月、6月、9月及11月处于波峰，其中，3月的成交额最高，达到2.06亿元。4月、8月及10月处于波谷，其中10月的成交额最低，为7530.5万元。
⑤变现折扣率
2021年广州住宅用房各月份下的平均变现折扣率呈现波动起伏的态势。总体上，2-7月、10月、12月的平均变现折扣率均在80%以上，其中，5月份平均变现折扣率最高，为94.44%。其余各月份的平均变现折扣率介于70%-80%之间。
（2）商业用房
⑤变现折扣率
2021年广州商业用房各月份下的平均变现折扣率波动较大。总体上，1月、3月、4月的平均变现折扣率均在100%以上，其中4月份的平均变现折扣率最高，达134.96%。其余各月份的平均变现折扣率在65%-85%之间。
（三）各拍卖轮次的成交情况
（1）住宅用房
挂拍量方面，一拍流程下，有56.16%进入到二拍程序；二拍流程下，有40.46%进入到变卖程序。
成交率方面，在二拍流程下的成交率最高，达42.99%。
变现折扣率方面，一拍变现折扣率相对较高，达95.61%，二拍和变卖流程下的变现折扣率差距不大，在70%左右。
（2）商业用房
挂拍量方面，一拍流程下，有78.05%进入到二拍程序；二拍流程下，有78.8%进入到变卖程序。各拍卖轮次下的流拍率都较大，说明广州市场对于商业用房的成交意向较低。
成交率方面，一拍、二拍及变卖流程下的成交率基本持平，在13%左右。
变现折扣率方面，一拍变现折扣率相对较高，达116.83%，二拍和变卖流程下的变现折扣率持平，在63%左右。
（四）各成交价格区间的成交情况
（1）住宅用房
2021年广州成交量较多的住宅用房的价格，主要集中于100-300万元区间，该区间内住宅用房的成交量达252件，占2021年住宅用房总成交量（522件）的48.27%。
（2）商业用房
2021年广州成交量较多的商业用房的价格，主要集中于0-100万元区间，该区间内商业用房的成交量为51件，占2021年商业用房总成交量（86件）的59.3%。
三、热门拍卖地区
（一）住宅用房
较2020年相比，2021年广州住宅用房的热拍区域依然集中于中心五区（天河区、白云区、海珠区、越秀区、荔湾区）。值得关注的是，花都区、从化区的挂拍物位置在2020年还显得较为集中，但在2021年则呈现以市辖区为中心向周边扩散的态势；而南沙区则相反，其2020年住宅用房的挂拍区域还较为分散，但在2021年则变得相对集中（集中于大岗镇、黄阁镇一带）。
（2021年住宅用房地域热力图）
（2020年住宅用房地域热力图）
（二）商业用房
2021年广州市商业用房拍卖的热门区域包括广州市中心五城区、南沙区、花都区及番禺区。较2020年相比，南沙区商业用房的拍卖热度明显升高，挂拍物的位置多集中于大岗镇及黄阁镇一带。花都区、番禺区、增城区商业用房的拍卖热度均有所下降，其中花都区的拍卖位置主要集中于狮岭镇一带；番禺区商业用房的“热门”拍卖区域集中于沙湾镇、市桥街道、大石街道及南村镇一带；增城区挂拍的商业用房则不再集中于新塘镇，而是集中于增城区增城大道一带。
（2021年商业用房地域热力图）
（2020年商业用房地域热力图）
四、总结
