以案说法丨补缴土地出让金的评估时点以何时为准？

实践中，土地出让后，在建设过程中经常会出现土地性质、用途、容积率等土地使用条件发生变化，而在经历了较长的时间后土地资源主管部门方才要求土地受让方补缴土地出让金。此时双方往往会对应当以哪一时间节点作为土地出让金的评估时点产生争议。本文以相关案例为背景对土地出让金补缴的评估基准日进行了分析。

由于政府规划改变，2007年7月25日，廊坊市规划局出具了关于德福城公益酒店建设项目用地规划调整的意见，将原规划用于建设汽车店变更为酒店建设项目。时任主管市领导在该份意见上签字“同意规划局意见”。后荣达通公司在涉案土地上建设紫金城商住项目，2010年12月7日，廊坊市规划局向荣达通公司下发《建筑工程规划许可证》。后涉案项目取得了施工许可证进行施工，2011年，涉案项目取得了预售许可证，房屋已销售完毕。2014年8月-11月，经国家审计署驻廊坊审计组审计发现，涉案土地是以出让方式取得，所开发的紫金城商住项目存在变更土地用途、增加容积率后未按规定补交土地出让金的问题，要求廊坊国土局市区分局整改。

2017年3月1日，廊坊国土局市区分局向荣达通公司发出关于改变土地用途及容积率补交土地出让金的通知，要求荣达通公司补交土地出让金68044.54万元。荣达通公司认为其于2012年已经向廊坊国土局市区分局提交过申请，请求变更土地性质并补交出让金，但廊坊国土局市区分局一直未予答复。2013年之后评估标准发生了变化，现廊坊国土局市区分局按照2014年的标准评估土地出让金价值，对荣达通公司显失公平。廊坊国土局市区分局2017年10月30日再次以公文形式向荣达通公司下发催交通知，要求荣达通公司补交土地出让金。荣达通公司一直未予缴纳，廊坊国土局市区分局提起诉讼。

本案诉讼中，一审法院要求廊坊国土局市区分局提供以起诉之日即2018年4月9日和荣达通公司取得《建筑工程规划许可证》之日即2010年12月7日分别为基准日对涉案土地补缴出让金价格作出评估。廊坊国土局市区分局作出评估报告，以起诉之日即2018年4月9日为基准日核定补缴土地款数额为10044.66万元，以2010年12月7日为基准日核定补缴土地款数额为5440.57万元。荣达通公司主张以2010年12月7日作为基准日核定补缴土地出让金数额。

2005年5月，原广州市国土局向恒骏公司办理部分建好物业的大确权登记。2012年5月恒骏公司首次申请补缴土地出让金，但拒绝签订变更协议，因此作为退案处理。其后2012年11月、2014年8月恒骏公司均提出过补缴土地出让金的申请，都因拒绝签订变更协议而作为退案处理。2015年1月恒骏公司向原广州市国土资源局申请办理剩余建好物业的大确权登记时，该局要求恒骏公司补缴超建部分的土地出让金。同年7月恒骏公司公司再一次向原广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，9月该局告知恒骏公司应补缴土地出让金50334831元，估价日期定为2015年7月13日。恒骏公司对此不服，向法院提起诉讼。

原广州市国土局早在2005年5月向恒骏公司办理部分建好物业的大确权登记时也知悉该情形。涉案项目已于2015年售罄。综合本案相关事实，法院认为，原广州市国土局以恒骏公司最近一次提交申请时间即2015年7月作为土地市场楼面价评估基准日，核定出需要补缴的巨额土地出让金，此计算方法导致涉案建设项目早在2005年竣工对外销售多年情况下，仅因恒骏公司申请办理补缴土地出让金时间节点的差异，造成计收的土地出让金数额巨大差异，违反公平原则，不具有合法性和合理性，故法院撤销了国规委作出的关于补缴土地出让金问题的复函。