城市更新项目法律尽职调查要点之项目土地现状

主要调查改造范围四至、土地面积、房屋建筑面积等基础情况（包括第二次全国土地调查情况、2009年12月31日土地调查情况和最新的土地利用现状）。

主要调查土地利用现状和土地利用总体规划是否一致、以及改造过程中是否须农用地转为建设用地。根据《土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。实践中，不少村落存在未办理合法用地手续，将土地利用总体规划中的农用地用于建设用途的情况。根据城市更新政策规定，只有2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查和最新的土地利用现状图认定为建设用地的，方可申请纳入“三旧”改造范围。

主要调查改造范围内是否存在超过土地出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期、超过法定期限未动工开发的情况。根据城市更新政策规定，已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。

主要调查改造范围内土地目前已录入城市更新相关数据库的图斑范围及图斑面积。根据城市更新政策规定，土地只有在纳入城市更新相关数据库后，才能被列入城市更新的范围，享受相关政策实施改造。对于已纳入改造范围内、但在标图建库范围外的土地，须进一步审查是否符合政策规定，属于可以申请补录图斑的情况。

主要调查项目每宗地块的所有权及使用权登记情况，掌握改造范围集体土地、国有土地以及边角地、夹心地、插花地分布情况。为了成片开发土地，不少城市更新项目需要整合项目周边的国有土地连片改造，对于此类国有土地权属人，应予以关注并提醒注意整合难度。

主要调查改造范围内地上建筑物的权属登记情况，列出“有证房屋”和“无证房屋”的数据。由于改造补偿主要是针对现状地上建筑物的补偿，因此地上建筑物权属登记情况和下文的违法建设情况将对城市更新项目的改造成本产生重要影响。

主要调查已开发建设的土地中是否存在未办理报建手续进行开发建设等情况，并须另外单独统计2009年12月31日前建成的违法建筑情况。根据广州旧村改造政策，合法建筑和2009年12月31日前建成的违法建筑可以计算复建量并据此纳入改造成本，除此以外的违法建筑均不予以核算。但在城市更新项目实操过程中，为尊重村民居住现状，一般须对规定层数或面积范围内的违法建设予以补偿。因此，如果项目在2009年12月31日后的违法建设情况较为普遍，则将导致大量须实际支出的补偿无法被纳入改造成本。

主要调查项目土地是否存在正在进行的合作建设或土地使用权租赁情况，并对相关合同、协议进行审查。部分城市更新项目改造主体就项目地块与第三方进行合作建设或将项目地块使用权租赁给第三方时，并未约定权属方可无条件收回地块的情形，当因城市更新项目的推进而需要提前收回此类地块时，通常会受到一定的阻碍或须就此承担相应的违约责任并付出清退成本。

主要调查项目土地是否存在未决的争议纠纷或存在发生争议纠纷的风险。在城市更新项目实操过程中，若就项目土地发生争议纠纷，这些争议纠纷可能难以在短期内得到解决，存在相关地块的改造工作因此而陷入停滞的风险。

主要调查土地利用总体规划，主要指土地用途。如果拟改造方案涉及调整原有土规，则须据此评判调整土规的难度。

主要调查所在城市、片区的控制性详细规划情况，包括土地用途、建筑密度、容积率、绿化率等限制。如果拟改造方案涉及调整原有控规，则须据此评判调整控规的难度。

除了控规限制外，城市规划中还存在三区四线、古树及大树保护、文物保护、水资源保护、基本农田、航道限高等其他相关规划限制情况，均须在尽调中予以调查披露。

主要调查项目地块的征地手续是否完善，尤其是征地补偿款是否已付清、土地是否已实际交付使用。由于历史原因，部分集体土地可能存在“已办理部分征收手续，但实际并未付清征地补偿款或未进行权属登记”的情况，而该等土地往往仍由集体经济组织控制和享受收益，导致相关方在改造时可能因历史征地手续未完善而产生权属争议，影响基础数据调查和改造方案编制工作的进度。

主要调查项目是否存在尚未兑现的留用地指标以及留用地指标的具体数额。广东省留用地相关政策鼓励留用地指标通过纳入城市更新项目进行兑现，符合规定条件的城市更新项目用地可申请预支留用地指标，但同时部分城市更新项目的用地需要抵扣留用地指标。

主要调查项目中是否存在已完善和需要完善历史用地手续的情况。完善历史用地手续，是指已纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、历史上没有办理合法用地手续且于2007年6月30日前已使用的建设用地，可以根据政策完善历史用地手续，但完善历史用地手续所涉费用不属于改造成本。

土地在长时间的流转、使用、开发过程中往往会衍生出众多的风险，牵涉多个权利人和实际使用人的权益。对城市更新项目进行尽职调查时，应当注意灵活运用书面资料审查、访谈、现场踏勘、走访等多种调查方式对项目土地现状进行一次完备、详尽的调查，披露潜在的风险。若在尽职调查过程中不注意对土地潜在的风险进行披露，则这些风险很可能影响城市更新项目的后续进程，甚至导致项目陷入无法推进的困境。