金融机构在对房地产开发企业这类债务人申请财产保全或强制执行时，债务人名下财产通常为抵押土地、在建工程或商品房预售资金监管账户，而抵押土地、在建工程的处置周期普遍较长且变现能力远不如账户划款，如债权人能直接申请人民法院冻结或划扣商品房预售资金监管账户项下资金的，债权清收周期将大大缩短。但是，商品房预售资金监管账户到底能不能冻结或划扣，一直以来在司法实践中存在一定争议。而在2022年，最高人民法院就商品房预售资金监管账户能否冻结、划扣问题作出详细的解答，以下我们来讨论一下商品房预售资金监管账户到底能否冻结、划扣。
一、商品房预售资金监管账户的性质
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”、《广东省商品房预售管理条例》第二十九条：“商品房预售款是预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项”及三十条第一项：“预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用”可知，商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
二、商品房预售资金监管账户的监督管理
三、商品房预售资金监管账户能否被冻结、划扣的法律分析
2022年1月11日，最高人民法院、住房和城乡建设部,中国人民银行共同发文《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，其中第二条：“商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。”
结合上述最高人民法院的发文及答记者问可以知道，商品房预售资金监管账户的资金可以冻结，但在房屋所有权首次登记前，不得采取扣划措施，在冻结状态下也可对有关用途进行支取（但需经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意，并及时向人民法院报告）。商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益等功能，故而该类账户在冻结之前需要经过法院审慎核查。法院在进行冻结之前，可能会结合案件具体事实、社会影响程度、新闻舆论导向、社会价值取向等多方面综合考量后才能决定是否予以冻结，并且即使是法院冻结后也不得影响账户内资金依法依规使用，毕竟预售资金的首要目的就是优先保障开发项目的如期交付。虽最高人民法院发文表示商品房预售资金监管账户的资金可以冻结，但人民法院拟冻结商品房预售款监管账户时，通常会面临预售商品房所在地政府、当地房地产交易登记机构、购房者、舆论导向等多方阻力。因此，在实践中多数法院通常不太愿意冻结、划扣商品房预售款监管账户项下款项，以免造成不必要的纠纷。
