商务公寓、商办公寓之比较与风险分析

近年来，国内各省市从购房资格、购房资金、信贷审核等多方面出手，出台了各种政策以打击炒作住宅房价的行为。在此背景下，许多在当地不具备购房资格的购房者乃至投资人士将目光瞄准了不限购不限贷的商办类房屋，在此过程中出现的纠纷不在少数。本文冀通过对两种在市场上出现频率较大的房屋类型进行比较分析，并展现出购买此类房屋过程中的常见风险。

商办公寓一词，在法律文件中并没有明确的定义。在市场上，商办公寓一般是指在商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地上的商业、办公房屋，却在实际中以居住用途进行建设、宣传以及使用。除商办公寓外，这类房屋还有商住公寓、商务公寓（与下文所称商务公寓非同一性质）等名称，本文均以商办公寓代称。

首次出现“商务公寓”一词的规划标准文件是2004年深圳市政府发布的《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称“2004版《深标》”）。2004版《深标》之表2.1《深圳市城市用地分类和代号表》规定，商业性办公用地范围为：容纳除政府机关团体以外的金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业及其它各类公司的办公建筑、商务公寓及其附属设施的用地；并且条文说明中，对商务公寓的用途进行了说明：为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，空间尺度较为灵活，宜商宜住，一般位于城市主要商业区的核心地段。除深圳外，暂未检索到国家或其他省市规划标准中存在商务公寓的土地规划用途，故本文所述商务公寓相关内容系建立在深圳关于商务公寓的政策上。

之后，深圳市政府于2013年批准、于2014年1月1日发布《深圳市城市规划标准与准则》，该标准中表2.1.6《深圳市城市用地分类和使用》规定，商业用地范围为：经营商业批发与零售、办公、服务业（含餐饮、娱乐）、旅馆等各类活动的用地。主导用途为：商业、办公、旅馆业建筑；其它用途为：商务公寓、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施。表2.2.2.3《建筑与设施用途分类指引》规定，商务公寓的用途为：为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。

2020年7月20日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局出台《关于停止商务公寓审批的通知》，要求全深圳市范围内（包括深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

2021年9月，深圳市规划和自然资源局对《深圳市城市规划标准与准则》进行了修订，取消了关于商务公寓的表述。至此，商务公寓正式成为历史。

1.产权年限

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，商办公寓虽名为“公寓”，但其作为在商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地的上建设的不具有居住功能的商业、办公房屋，产权年限最高为40-50年；而商务公寓在实务中各类商服用地、居住用地中都有规划，因此，产权年限为40-70年不等。

2.房屋规划用途

商办公寓其本质用途为商业、办公等，并不具备居住功能，国内各地均针对商业办公用房擅自改变用途的行为出台了禁止性的规定，如广州市政府于2017年3月30日颁布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称“330新政”）第三条第一项明确规定“商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途”；而商务公寓拥有明确的规划用途，具有规划上的居住功能，可实现居住目的。购房者在购买商办公寓并居住其中后可能存在被行政主管部门要求整改的风险。

3.入学政策

根据广州的入学政策，商业用途的地址不符合统筹安排学位的要求，而商办公寓在规划、登记中均为商业办公用途的非住宅，在广州是无法获得学位的；而商务公寓，以深圳的政策为例，深圳各区教育局均要求家长提供具有住宅用途的住房材料，商务公寓虽然具有居住用途，但深圳各区对此规定不一，如大鹏、光明、福田、罗湖、盐田等区可使用商务公寓申请学位，但其他区或规定不可申请，或未做出明确规定。因此，建议购房者在购买商务公寓或商办公寓前充分考虑自身是否有学位需求，如有该需求，则建议先行了解各地政策后再购买。

4.转让交易

根据330新政第三条第三项“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让”的规定，广州市对商办公寓的销售、转让对象以及用途做了严格的规定，只有第三次转让时方可转让予个人。

不过，广州市政府于2020年3月1日发布、于2020年12月31日失效的《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》第三十一条规定“商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象”，短暂解除了对商办公寓销售、转让对象的限制，但由于前述政策的失效，目前广州的商办公寓交易政策仍应按330新政执行。

至于商务公寓，深圳市政府曾于2018年7月出台政策，规定各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，并且新购买的商务公寓自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，亦是对商务公寓的交易进行了限制。2019年12月，深圳市住房和建设局证实，前述商务公寓的“只租不售”政策已经取消，并已于同年11月开始实施。

综上，购房者在购买商办公寓或商务公寓前，应当充分了解各地的转让交易政策，避免因不符合购房条件导致的无法购买问题。同时还应当注意由于商办公寓其房屋属性不同于一般商品房，会存在税费较一般商品房高的问题，避免超出自身预算范围。

5、以租代售

无论是此前的《合同法》还是现行的《民法典》均明确规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。但在商办公寓和商务公寓可能存在限制销售政策的情况下，交易双方往往采取以长期租赁替代销售的方式来规避限制政策，即以租代售。虽然以租代售在规避限制政策问题方面具有表面优势，但存在极大的法律风险。

实践中，以租代售的合同为避免违反最长二十年租赁期限的规定，通常不会直接约定二十年以上的租赁期限，主要采取以下两种方式：1.租赁期限届满后，自动续租；2.租赁期限届满后，向承租方赠送使用权。以上两种约定均难以得到法院支持，因此，购房者为避免利益受损，应拒绝签订以租代售合同。

购房者在购置商办公寓或者商务公寓前，应当充分了解项目规划信息，相关信息可在规划、住建等政府职能部门进行查询，切勿盲目听信销售人员介绍，避免购买后发生被要求整改，乃至被处罚等情况。

如购房者以投资为目的购买商办公寓或者商务公寓，还应当充分了解当地税费以及交易政策，避免出现负担过高税费、被限制交易等情形。如购房者以自用为目的购买商办公寓或者商务公寓，则建议考虑水电费用情况；若有落户、入学等需求，还须了解各地政策，避免购买后无法落户、入学，造成不必要的损失。

如购房者确定购买商办公寓或者商务公寓，在签署买卖合同时应当避免受到误导签订以租代售合同。若已签订，建议尽快运用法律武器维护自身利益，避免遭受更多损失。