广东广悦律师事务所

悦法论经栏目

广悦律师事务所重磅推出的关于金融、财经领域法律服务的栏目，由银行与金融团队研究总结刊发。专栏内容包括重大疑难金融借款纠纷、信托纠纷、保理纠纷、汇票纠纷、不良资产处置、投融资并购交易，以及金融企业风险控制及处理等各个方面。

广悦律师事务所银行与金融团队业务领域全面覆盖华南地区，并辐射到西南、华东、华中、华北及东北地区，现服务或曾服务的客户类型涵盖商业银行、全牌照金融控股集团、互联网金融企业、资产管理公司等，多年来为多家商业银行及其他金融机构提供定制化、精品化、全方位的金融法律服务。

前言

2017年1月开始施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》明确，人民法院以拍卖方式处置财产时应当优先适用网络司法拍卖方式。在所述背景下，我国各级法院在司法实践中逐渐推行以网络拍卖形式对需要变价的财物进行处置。此外，为贯彻落实国家发改委、最高人民法院等13部门联合发布的《加快完善市场主体退出制度改革方案》，部分地方法院采取一系列措施推动、优化破产案件有关工作，部分地区法院为了提高办案效率，降低办案成本，亦创造性地将破产案件中需要变现的破产财产也并入了网络拍卖这一“快速通道”中。

我们自2019年开始对广州市房地产（以住宅用房及商业用房为主）网络拍卖交易总体情况及趋势持续进行跟踪及统计，相关数据的分析结果对于把握拍品的处置时机及其回收价值有着较大意义。本报告以京东司法拍卖网为数据来源，搜集汇总了2022年1月1日至2022年12月31日广州市房地产网络司法拍卖及破产拍卖的数据，同时结合往年统计数据，从地理位置、时间、拍卖阶段、价格区间等多个维度进行梳理分析，凝练成文。

本文内容主要包括：

一、网络司法拍卖

（一）整体状态

（二）住宅用房成交情况

（三）商业用房成交情况

二、网络破产拍卖

（一）整体状态

（二）住宅用房成交情况

（三）商业用房成交情况

Part 1

网络司法拍卖

一

整体状态——挂拍量及成交额均明显降低

挂拍量方面，2022年广州市住宅用房及商业用房在司法拍卖领域的总挂拍量为1891件，较2021年相比，降幅达22.4%。总挂拍量中，住宅用房共1574件，占比83%，商业用房共317件，占比17%。

成交情况方面，2022年广州市住宅及商业用房在司法拍卖领域的总成交量为365件，成交率为19%；总成交额为9.74亿元，较2021年相比下降明显，降幅达45.19%。

二

住宅用房成交情况

1. 区域维度

挂拍量方面，前四位分别为增城区（310件）、花都区（288件）、白云区（186件）及番禺区（145件）。相较2021年，花都区与番禺区的挂拍量下降明显，该两区挂拍量排名分别下跌至第二位及第四位，而增城区与白云区的挂拍量则变化不大，排名分别上升至第一位及第三位。（2021年挂拍量前四位：花都区、增城区、番禺区、白云区）

成交量方面，前四位分别为增城区（65件）、番禺区（54件）、海珠区（45件）及花都区（42件）。相较2021年，增城区的成交量有小幅度增长，排名跃居为第一位；番禺区的成交量降幅较大，达48.1%，排名下跌至第二位；海珠区的成交量与2021年持平，排名上升至第三位。（2021年成交量前四位：番禺区、增城区、花都区、白云区）

成交率方面，前四位分别为黄埔区（41.18%）、番禺区（37.24%）、天河区（36.62%）及南沙区（33.33%）。相较2021年，番禺区成交率涨幅6.33%，排名上升至第二位；天河区成交率降幅达20.18%，排名下降至第三位；南沙区成交率降幅达21.55%，排名上升至第四位。（2021年成交率前四位：黄埔区、天河区、荔湾区、番禺区）

成交额方面，前四位分别为番禺区（约2.22亿元）、天河区（约1.65亿元）、增城区（约1.12亿元）及海珠区（约0.97亿元）。相较2021年，除南沙区的成交额呈现上涨趋势外，其他各区的成交额均呈下降趋势。此外，越秀区的成交额降幅明显，达到45.17%，排名从第四位下降至第七位。（2021年成交额前四位：番禺区、天河区、增城区、越秀区）

变现折扣率方面，2022年广州市各区住宅用房的平均变现折扣率介于69.34%-87.52%之间。其中，南沙区、天河区及番禺区的平均变现折扣率均高于80%，南沙区最高，达87.52%。

2. 时间维度

挂拍量方面，2022年广州住宅用房挂拍量在 1 月份最高，达223件。此后分别在 4月、9月、11月达到挂拍量的波峰，峰值分别为156件、132件、123件。可以看出，挂拍量在2022年时间维度下呈现下降趋势。

成交量方面，成交量较高的月份集中在上半年，其中成交量前三的月份为3月（48件）、1月（43件）、4月（42件）。成交量较低的月份为2月（14件）、7月（16件）、12月（16件），其余月份的成交量在 20-30 件左右。

成交率方面，2月最低（10.77%），3月最高（32%）。3月-7月呈逐步下跌态势，至7月跌至 15.09%，自8月开始逐步上升，至11月达到23.58%，12月又小幅下降。

成交额方面，排名前四的月份分别为1月（1.2亿元）、6月（1.05亿元）、9月（0.92亿元）、11月（0.81亿元），成交额较低的月份为5月（3645.3万元）及12月（3631.54万元），其余月份的成交额在5000-8000万元之间。

变现折扣率方面，各月的平均变现折扣率介于67.57%-81.05%之间。其中，平均变现折扣率最高的为10月份（81.05%），最低的为5月份（67.57%），其余月份均维持在70%-80%之间。

3. 区域维度

成交率方面，一拍流程下成交率为18.57%，二拍流程下成交率最高，为29.83%，变卖程序下成交率为13.24%。

变现折扣率方面，一拍的平均变现折扣率较高，达 89.87%，二拍和变卖流程下的平均变现折扣率差距不大，分别为68.78%、65.42%。

4. 价格维度

2022年广州住宅用房挂拍量及成交量较多的价格区间集中于0-300万元区间内。该区间内住宅用房挂拍量共1359件（占比87.62%），成交量共202件（占比72.92%）。

5. 热门成交区域可视化

总体上与往年相同，2022年广州住宅用房的热门成交区域仍集中于白云区、海珠区等中心区，同时增城区、花都区及番禺区亦属热门成交区。其中，成交量前五的区域的成交分布情况如下：

（1）增城区作为2022年住宅用房成交数最高的区域，其成交区域呈现分散态势，分别集中于新塘镇内与增城客运站的周边；

（2）花都区的成交区域集中于该区中部，主要围绕于地铁9号线花城路地铁站、花都广场地铁站及马鞍山地铁站周边；

（3）白云区的成交区域集中于该区南部，主要分布在地铁2号线飞翔公园站至江夏站的周边；

（4）番禺区的成交区域集中于地铁4号线以西，主要分布在洛溪、钟村与市桥的周边；

（5）海珠区的成交区域集中于地铁3号线以西，主要分布于市二宫地铁站、江南西地铁站以及中山大学的周边。

（2022年住宅用房成交热力图）

（2022年住宅用房成交点位图）

三

商业用房成交情况

1. 区域维度

挂拍量方面，前四位分别为天河区（50件）、越秀区（48件）、花都区（41件）及南沙区（33件）。相较2021年，南沙区、天河区与越秀区的挂拍量下降明显，降幅均超过50%，其中南沙区的降幅达到83.16%。增城区与白云区的挂拍量则呈上升趋势。（2021年挂拍量前四位：南沙区、天河区、越秀区、花都区）

成交量方面，前四位分别为天河区（8件）、越秀区（6件）、增城区（5件）及番禺区（4件）。相较2021年，各区成交量有不同程度下降，其中南沙区、荔湾区、从化区、黄埔区四区的商业用房甚至为零成交。（2021年成交量前四位：南沙区、天河区、花都区、番禺区）

成交率方面，前四位分别为增城区（17.24%）、番禺区（16.67%）、天河区（16%）及越秀区（12.5%）。（2021年成交率前四位：从化区、增城区、番禺区、花都区）

成交额方面，前四位分别为天河区（4807.95万元）、花都区（1387.66万元）、番禺区（939.39万元）及海珠区（689.35万元）。相较2021年，除白云区的成交额呈现上涨趋势外，其他各区的成交额均呈下降趋势。同时，南沙区、荔湾区、从化区、黄埔区四区因成交量为零，成交额亦跌至零，降幅达100%。此外，天河区的成交额下降亦为明显，降幅达59.23%。（2021年成交额前四位：天河区、海珠区、从化区、越秀区）

变现折扣率方面，2022年广州市各区商业用房的平均变现折扣率介于0%-100.4%之间。其中，增城区的商业用房平均变现折扣率最高，达100.4%；海珠区、花都区的商业用房平均变现折扣率高于80%；天河区、越秀区、白云区及番禺区的商业用房平均变现折扣率介于60%-70%之间；南沙区、荔湾区、黄埔区、从化区因无商业用房成交，平均变现折扣率为0%。

2. 时间维度

挂拍量方面，2022年广州商业用房挂拍量在 1月份最高，达50件。此后分别在 3月、5月、9月达到挂拍量的波峰，峰值分别为34件、40件、29件。2022年商业用房的挂拍量在时间维度下呈现下降趋势。

成交量方面，各月的商业用房成交量均低于10件。

成交率方面，8月最低（0%），10月最高（28.57%）。

成交额方面，排名前四的月份分别为12月（2039.70万元）、11月（1857.06万元）、3月（1210.53万元）、1月（1024.99万元），成交额较低的月份为8月（0万元）及9月（52.93万元）。

变现折扣率方面，各月的商业用房平均变现折扣率介于0%-108.14%之间。其中，最高的为1月份（108.14%），最低的为8月份（0%），其余月份均维持在55%-80%之间。

3. 拍卖流程维度

成交率方面，一拍流程下成交率为11.72%，二拍流程下成交率最高，为14.29%，变卖程序下成交率仅为4.08%。

变现折扣率方面，一拍的平均变现折扣率较高，达 87.35%，二拍和变卖流程下的平均变现折扣率差距不大，分别为64.53%、63.2%。

4. 价格维度

2022年广州商业用房挂拍量及成交量较多的价格区间集中于0-300万元区间内。该区间内商业用房挂拍量共218件（占比68.77%），成交量共23件（占比76.67%）。

5. 热门成交区域可视化

2022年广州商业用房的热门成交区域主要集中于天河区及越秀区，较2021年相比，南沙区与番禺区的商业用房的成交热度不再。

（2022年商业用房成交热力图）

（2022年商业用房成交点位图）

Part 2

网络破产拍卖

实践中司法拍卖于我们而言已是熟面孔，其是涉案财产处置变现的基本手段，但破产拍卖对于一般公众而言则显得较为陌生。

破产拍卖的前提是企业破产，在人民法院依法宣告债务人破产后，债务人的全部财产应公平清偿给所有债权人。破产拍卖，便是将破产财产以公平竞争的方式，确定其价格，并将其出卖给出价最高的购买者的一种买卖方式。破产拍卖与司法拍卖的区别在于：

1、拍卖主体不同，破产财产的拍卖主体一般为法院指定的破产案件管理人，司法拍卖的拍卖主体则为执行法院；

2、拍卖依据不同，破产财产拍卖依据《企业破产法》规定的经债权人会议通过或人民法院裁定生效的破产财产变价方案，司法拍卖则是依相关法律法规确定的具有强制执行力的法律文书，例如生效判决及债权公证文书等；

3、拍卖程序不同，司法拍卖中有“一拍二拍变卖三部曲”之说，但破产拍卖的拍卖次数、降价幅度则一般不受限制，所以在破产财产拍卖时，时常可以看到第三次、第四次甚至更多次的拍卖。

在厘清前述区别的基础上，我们回顾2022年广州市房地产网络破产拍卖情况如下：

一

整体状态

挂拍量方面，2022年广州市住宅用房及商业用房在破产拍卖领域的总挂拍量为447件。其中，住宅用房共222件，占比约49.66%，商业用房共225件，占比约50.34%。

成交量方面，2022年广州市住宅及商业用房在破产拍卖领域的总成交量为89件，以总挂拍量为基数，成交率为19.91%。

另外，由于同一房产在破产拍卖时可以不受限制地多次拍卖，经我们对重复拍卖的数据删除重复项并保留唯一值，统计确认2022年广州市住宅及商业用房的拍卖房产数共计为131件，最终成交的数量为85件，成交率为64.89%。其中，住宅用房的拍卖房产数为65件，最终成交数为44件，成交率为67.69%；商业用房的拍卖房产数为66件，最终成交数为41件，成交率为62.12%。