建工专栏丨商品房出售后，建设工程价款优先受偿权与商品房买受人权利的关系

Part 1

关于建设工程价款优先受偿权

《中华人民共和国民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条的规定被视为建设工程价款优先受偿权的法律依据，在法学理论上，建设工程价款优先受偿权属于不动产优先权，具有物权性质，且优先于基于建设工程而产生的各类担保物权，在顺位上居于最为优先的地位。建设工程价款优先受偿权的立法合理性在于，建设工程价款在建设施工过程中产生，而建设施工本身融入了承包人的贡献，承包人的建设工程价款包含工人的工资部分，在承包人利益与一般担保权人利益的比较上，承包人应当优先取得建设工程价款^【1】。

Part 2

在我国，房屋对于普通消费者而言具有特殊情感，从古至今都有着特殊的情结和重要的意义。房屋是安身立命的地方,是形成“家”的一个最重要因素。正因如此，在我国民法体系和司法实践中，不动产买卖合同被赋予了特殊的保护。最高人民法院在2002年6月20日发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，其中第2条明确：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这一批复虽然于2021年1月1日起被废止，但本条款的规定却在《人民法院办理执行案件规范》中继续保留。

通过以上规定可知，商品房买受人在支付了全部或大部分款项后，建设工程承包人享有的建设工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人所享有的物权期待权。笔者认为，对于最高人民法院的上述规定的理解，还应当及于物与物的成分、债的效力的问题。

《中华人民共和国民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条所规定的建设工程价款优先受偿权的对象是建设工程，而商品房在尚未单独登记的情况下，并不是一个独立之物，仅仅是建设工程这个不动产的成分。在这个阶段下，消费者与发包人（或开发商）签订《商品房预售合同》或《商品房销售合同》之类的商品房买卖合同，也仅仅产生合同债权效力，并不产生物权变动效力，不会改变商品房所有权。此时，若建设工程价款优先受偿权与消费者的商品房买卖合同项下的合同债权发生冲突时，司法解释作出了突破“物权优于债权”的规定，即认为建设工程价款优先受偿权不得对抗商品房买卖合同项下的合同债权。但需要明确的是，在法理学上，“不得对抗”不宜理解为“效力优先”，二者是存在差异的两个概念。

前已述及，建设工程价款优先受偿权不得对抗商品房买卖合同项下的合同债权。举轻以明重，在商品房已被过户至买受人名下时，商品房虽然在物理架构上仍然属于建设工程的一部分，但在法律意义上已被单独登记为一个在买受人名下、由买受人享有房屋所有权的不动产。由于我国不动产物权法律的基本原则是物权公示原则，不动产物权一经转移登记，发生法律效力。因此在商品房过户完成后，该房屋的所有权人已属于买受人，商品房在法律上不能再被认定为发包人名下的建设工程的成分，则承包人对发包人所享有的建设工程价款优先受偿权自然也不能及于该商品房。

Part 3

在我国现行法律体系中，并没有赋予建设工程价款优先受偿权具有阻却处于建设状态中的商品房买卖和所有权转移的权利，即发包人（开发商）可以在承包人的建设工程价款给付条件未成就的情况下，就与商品房买受人签订商品房买卖合同，对买受人产生合同债权。又结合我国建设工程中的实际情况，在施工结束后往往发包人和承包人不能高效地达成竣工结算一致意见，往往会在施工结束后较长时间内处于相互“扯皮”的阶段，此时已建成的商品房有可能已完成由发包人（开发商）向买受人转移登记的手续。在此情况下，根据上文的分析，承包人所享有的建设工程价款优先受偿权既不能对抗买受人所享有的商品房买卖合同项下的合同债权，更不能对抗买受人已实际享有的商品房所有权，那在建设工程施工合同纠纷案件中，承包人是否还可以请求法院或仲裁机构确认其享有建设工程价款优先受偿权？笔者认为答案是肯定的，理由如下：

承包人享有的建设工程价款优先受偿权与商品房买受人享有的合同债权或不动产物权属于独立的法律关系。在建设工程施工合同纠纷案件中，商品房买受人并非案件当事人，若发包人在建设工程施工合同纠纷案件中主张承包人的建设工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人，不属于建设工程施工合同纠纷的审理范围。该权利应当由商品房买受人在另案中单独行使。

依法确认承包人是否享有建设工程价款优先受偿权，并不涉及对商品房上是否存在其他权利的认定以及对权利性质、与建设工程价款优先受偿权之间顺位的评判。不论商品房上是否存在买受人的合同债权、不动产物权、抵押权等，均不影响法院或仲裁机构确认承包人依法应当享有的建设工程价款优先受偿权。即便该商品房上确实存在相关的商品房买受人，买受人也可以另行主张相应权利，不影响在建设工程施工合同纠纷中确认承包人的建设工程价款优先受偿权。

在司法实践中，同一标的物上存在多项权利的现象并不罕见，此时区别权利的优先性，并不意味着劣后权利不复存在。因此，即使是商品房买受人的合同债权或不动产物权在顺位上优于承包人的建设工程价款优先受偿权，也不能以此否定承包人对建设工程应当享有的建设工程价款优先受偿权。

Part 4

既然我国现行法律并没有赋予建设工程价款优先受偿权具有阻却处于建设状态中的商品房买卖和所有权转移的权利，那么为了保障承包人的合法权益，是否应当在建设工程价款优先受偿权制度中采取“穿透原则”，认为承包人可以以行使建设工程价款优先受偿权为由，折价或拍卖买受人已购买的商品房，从而实现建设工程价款债权呢？笔者认为同样不合适，如此设计对商品房买受人明显不公平，损害绝大多数普通人民群众的切身利益，尤其是考虑到商品房为大多数买受人不可或缺的生活用房时，此类制度在实际操作中几乎不具有可执行性。

对此，笔者倾向于认为可以采用折中方案，即适当增加建设工程价款优先受偿权的追及效力，适度采用“穿透原则”，将建设工程价款优先受偿权的追及效力从建设工程本身扩大至建设工程的对价之上，即商品房买受人未支付的剩余购房款之上。理由如下：

商品房买受人已向发包人支付购房款，此时若认定建设工程价款优先受偿权存在于商品房上，此时的结果大概率是承包人的建设工程价款债权通过折价、拍卖商品房得以实现，发包人对商品房买受人的房款债权得以实现，但商品房买受人的物权期待权将落空，同时又由于发包人资产不足以向商品房买受人清偿房款，商品房买受人的债权无法实现，这对于商品房买受人明显不公平。

我国目前实行商品房预售资金监管制度，各地房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管。在此制度下，商品房预售后，资金本身已受到政府的监管，且最高人民法院于2022年1月11日发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》中也同样明确商品房预售资金应当用于项目建设，已对承包人的合法权益作出了一定保障。

但是，在建设工程竣工验收、完成大确权后，商品房的销售资金不再处于监管状态，发包人/商品房开发商可以自行收取商品房买受人支付的购房款。若此时商品房买受人将购房款仍然直接支付给发包人，变成发包人的一般责任财产，则该购房款将不再具有独立性，此时建设工程价款优先受偿权因标的物的失去而灭失，承包人的建设工程价款债权也将变成无优先受偿权的普通债权，对于承包人同样明显不公平。

综合以上理由，为平衡商品房买受人、建设工程承包人的权利，笔者认为可以赋予建设工程价款优先受偿权的追及效力，赋予其截断商品房买受人未支付的剩余购房款的权利。在立法层面未作出新的改变前，建设工程承包人可以考虑通过合同约定的形式对自身权益作出保障，比如可以在建设工程施工合同中约定“若发包人在建设工程竣工验收、完成不动产首次登记后继续销售商品房或商品房买受人仍有购房款未支付完毕的，商品房买受人支付的剩余购房款应当支付至承包人实际控制的账户或承包人与发包人共管的监管账户中，在没有承包人的书面同意的情况下，发包人无权使用该账户内的购房款”。此类约定可以有效维护建设工程承包人的权利，避免剩余购房款因成为发包人的一般责任财产而损害承包人本应享有的建设工程价款优先受偿权。但是，需要特别指出的是，在实务中，建设工程承包人往往在签订建设工程施工合同时处于弱势地位，大多数建设工程施工合同均是发包人制定的格式版本，故此类条款极有可能难以在订立合同时得到发包人的认可。因此，若需要更有效维护建设工程价款优先受偿权的实现，仍然需要立法机关在法律层面给予更多的强制性保障。