以房抵票后，持票人可如何破局？

Part 1

以房抵票所涉法律关系

以房抵票，是指以商品房抵偿未兑付的商票所欠的款项，双方当事人会签订有关协议来进行交易，如《商品房购买意向书》《房屋买卖合同》等，该等协议并非持票人为了购房目的所签订，而是为了使自身债权获偿而签订的，在司法实践中，此类协议一般会被认定为以物抵债协议。

这一交易模式可能涉及到的法律关系包括基础债权债务关系、票据法律关系和商品房买卖合同关系之间的关系：持票人和承兑人之间的基础债权债务关系、持票人和承兑人之间的票据法律关系，持票人与商品房开发商建立的商品房买卖法律关系。持票人依据不同路径行使不同请求权的，具有有不同的优势：

在持票人与承兑人（或开发商）达成以房抵票交易时，持票人基于合同签订和付款的事实，可以请求开发商继续履行房屋买卖合同，交付房屋、办理确权登记手续，此为应有之义。此种情况下，若房屋能够正常进行交易和确权登记，对于持票人而言，能够有效化解逾期商票的坏账风险。

《票据法》第六十一条规定：“汇票到期被拒绝付款的，持票人可以对背书人、出票人以及汇票的其他债务人行使追索权”。

根据该规定，持票人可以选择将出票人、承兑人、保证人或所有前手背书人中的任何一人、数人或全部作为被告。这对持票人而言相当于为债权提供了多位保证人，起到了增信作用。

《中华人民共和国票据法》第十条规定：“票据的签发、取得和转让，应当遵循诚实信用的原则，具有真实的交易关系和债权债务关系。票据的取得，必须给付对价，即应当给付票据双方当事人认可的相对应的代价。”

据此，商票的持票人与前手之间必然存在基础的债权债务关系，持票人通常是因前手以商票付款的方式取得商票的。在某些特殊情形下，基础债权债务关系能够更大程度地保障持票人的利益——如房地产企业所涉商票的持票人，多是因建筑施工关系而取得商票，若持票人能够以基础法律关系主张工程款债权，可以同时主张建设工程价款优先受偿权，更能确保债权利益的最大化。

Part 2

那么，对于以房抵票的持票人而言，上述三种法律关系之间是一个什么样的状态？持票人是否可择一选择追索商票权利、依据基础债权关系行使请求权或依据商品房买卖合同关系行使请求权？法学理论和司法实践对此都持有不同的观点。

第一种观点认为，在以商票结算、以房抵票的过程中，存在法律关系的更新，即旧法律关系的终止和新法律关系的灭亡。也即债务更新。其含义为债权人与债务人协议以新债取代旧债，新债成立后，旧债同时归于消灭。

具体而言，双方签署《认购协议书》后，实践中承兑人会要求持票人签署商票的结清证明，此后，持票人与承兑人的票据法律关系即告终止；同时因为票据已获清偿，基础法律关系也同时终止，最终转化为商品房买卖合同关系。此时，购房人无权再依据票据或基础债权主张权利，而仅能基于商品房买卖合同享有请求权。

广西高院在（2018）桂民终34号案中即持此观点：“茂南公司与振海公司在履行合同过程中达成以房抵顶工程款的合意，振海公司以78套房屋抵顶工程款，双方当事人就78套房屋签订了《认购协议书》，振海公司向茂南公司出具收据，确认收到茂南公司支付的房款，茂南公司亦向振海公司出具收据，确认收到振海公司支付的工程款，双方达成以购房款抵顶工程款是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，且茂南公司已将抵顶工程款的房屋委托振海公司作为茂南公司向第三人的借款设定抵押，就抵顶工程款的房屋行使了使用权，故对双方当事人以房抵顶工程款的行为依法应确认有效。双方当事人就以房抵顶工程款形成了商品房买卖合同关系，房屋是否过户到茂南公司名下属于双方履行商品房买卖合同的问题”。最高院经（2018）最高法民申5070号判决对广西高院该观点进行了再次确认。

此时，票据无法承兑的风险即转化为商品房买卖合同的风险，如商品房无法建设完成，甚至合同因开发商未取得房屋预售许可证而归于无效。更需特别注意的是，新债与旧债更替过程中，因旧债务随之消灭，附属于旧债务的担保权利也将会被认定为随之消灭。

第二种观点则认为，以房抵票的协议并不代表双方实际完成了房屋的交付，在未能完成房屋过户登记前，原债务并未消灭。此种观点在我国台湾地区“民法典”有明确的概念，即“新债清偿”，指债权人与债务人达成的以债务人负担新的债务作为履行旧债的一种方式的合意，并非以新债务替代旧债务。新债清偿成立后，旧债务仍然存在，因此新旧两债务处于并存状态。

在以商票清偿债务和在以房抵票的法律行为中，此种观点具体表现为：

第一，商票未实际兑付的，基础债务并未清偿，债权人有权选择行使基础债务的请求权，也有权请求承兑商票。最高院在（2017）最高法执复68号中即表示：“债务人用商票来履行执行依据确定的债务，虽然开具并向债权人交付了商票，但因付款账户资金不足，被冻结无法支付等原因不能兑付的，不能认定实际履行了债务，债权人可以请求对债务人继续强制执行。”

第二，双方签订的房屋认购协议仅增加了债的清偿方式，设立了票据法律关系作为新债，而非对原有债务的清偿，房屋未完成过户登记的，不能认定为已经清偿基础债务。债权人有权请求行使基于商品房买卖合同的请求权，同时也有权行使基础债务请求权，请求权的竞合无疑为债权人的利益增加了保障。但需要注意的是，以房抵票的同时，因持票人会确认商票已经结清，故不再享有基于票据法律关系的请求权。

最高院在（2020）最高法民申2381号案件中采纳了这一观点，认为在房屋未办理过户登记时，双方就该房屋达成的以房抵债协议并未得到实际履行：“关于诉争7-2-2号房屋涉及的以房抵债工程款是否应计入瑞泰华公司的已付工程款的问题。本案中，诉争7-2-2号房屋未办理过户登记，双方就该房屋达成的以房抵债协议并未得到实际履行。住业公司基于原有的建设工程施工合同关系向瑞泰华公司主张诉争房屋所涉11634740元欠付工程款于法有据，瑞泰华公司主张该部分款项应计入已付工程款的理由不能成立，本院不予支持。”此外，江苏常州中院在（2022）苏04民终934号也指出：“金螳螂公司与南京临江御景房地产开发有限公司签订的《南京恒大滨江项目商品房购买意向书》系江恒公司及其关联公司与金螳螂公司及其关联公司就江恒公司及其关联公司的商业承兑汇票未能及时兑付达成的一揽子解决协议，江恒公司及其关联公司以该项目在建房屋抵偿此前支付给金螳螂公司及其关联公司未兑付的商业承兑汇票所结欠的款项，南京临江御景房地产开发有限公司2022年1月30日前取得商品房预售许可证后签署《商品房买卖合同》，该协议应当认定为以物抵债协议。《南京恒大滨江项目商品房购买意向书》签订后，江恒公司及其关联公司并未履行与金螳螂公司及其关联公司签署《商品房买卖合同》的义务，协议所涉的商品房也未实际交付，该以物抵债协议未实际履行。在此情况下，金螳螂公司具有选择权，即可以请求江恒公司继续履行上述以物抵债协议，也可以请求江恒公司恢复履行旧债。本案中，金螳螂公司主张江恒公司支付工程款，符合第九次《全国法院民商事审批工作会议纪要》第44条及相关司法解释的规定，本院予以支持。”此外该观点也可见于（2019）最高法民终1314号、（2021）最高法民申6965号裁判。

显然，新债清偿的目的在最大化保护债权人的利益，这也可以从最高院在《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中窥见：“考虑到债务更新彻底消灭旧债，附属于旧债的担保也随之消灭，对债权人非常不利。从保护债务权利益出发，除非当事人有明确的债务更新的意思表示，否则，应将以物抵债协议解释为使债务变更（即新债清偿）而非债务更新。”

虽然在新债清偿的情形下，债权人虽然享有选择请求权的权利，但有观点认为，债权人原则上应当先请求履行新债。只有在债务人不履行新债的情况下，债权人才可选择恢复旧债的履行。如乌鲁木齐中院在（2018）新01民初174号指出：“允许债权人无限制择一行使请求权将对债务人产生如下不利后果：债务人会因债权人择一行使请求权而同时准备新、旧债务的内容，以等待债权人选择行使。这对于债务人而言，无疑加重了其负担，亦不公平，不足以平衡双方当事人的利益关系，也不符合效益原则。因此，在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权，仍应本着诚实信用和效益原则，认定新债务与旧债务之间存在先后顺序关系，债权人只能先行使新债务的请求权；若新债务届期不履行，或者新债务虽未明确约定履行期，但债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行新债务的，以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。”

通过观察已有案例，笔者发现，实践更多地采用“新债清偿”的观点，更倾向于保护债权人。债权人据此可选择不同请求权，以根据实际情况更全面地维护自身权利。

但根据债务更新与新债清偿的法理含义，以房抵票协议与以商票偿还基础债务情形下，债权人的请求权基础应被作审慎判断，而非一刀切地为保护债权人利益，统一认定为新债清偿。在判断以房抵票协议究竟是债务更新还是新债清偿时，法院也可能会基于双方当事人的意思表示作出认定。参考我国台湾地区“民法典”第320条规定：“因清偿债务而对债权人负担新债者，除当事人另有意思表示外，若新债不履行时，其旧债务仍不消灭。”和台湾地区“最高法院”观点：“按当事人为清偿旧债务而成立之新债务，究为旧债务消灭之债之更改，或旧债务不消灭之新债清偿，端视双方有无消灭旧债务之意思而定。凡无旧债务消灭之合意者，若新债务不履行时，其旧债务仍不消灭，此系民法第三百二十条本文规定新债清偿之情形；倘另有消灭旧债务之意思表示，即属同条除外规定债之更改之情形，不容混淆。”，同时结合《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》的立场，债权人在决定是否以房抵票时，应注意双方的意思表示是否具有债务更新的含义：若双方在签订以房抵票协议时，同时表明“基础款项已经结清”，则有可能被认定为债务更新，旧有债务即予消灭，债权人此时再基于旧有基础法律关系和商票关系行使请求权有可能不被支持。同时，持票人在签订以房抵票协议时，需分辨合同主体与基础法律关系债务人是否为同一人，准确选择相对人行使请求权。

Part 3

除了上述观点以外，还可从各地实践中观察到政策指引下的法律关系处理方式：部分地区政府以房地产市场稳定等等名义，发布了“要求地产公司解除抵房合同”的通知，要求房地产企业解除与购房人的《抵房合同》，并重新开具商业汇票给购房人。经过检索，笔者发现司法实践中有遵循该观点的案例（但笔者未能找到公开判决）。如贵州遵义市红花岗区法院在一案件中，经审理认为：“以房抵票”不能认定为支付了购房款，《认购书》有效但符合政策规定的解除条件，并作出判决，判令驳回原告的全部诉讼请求，支持被告解除合同的反诉请求，现金方式支付的定金退还原告。

Part 4

以房抵票的方式至今已不鲜见。尤其在大环境下，房子仿佛已经是房地产企业最能拿得出手的、最有保障的抵票财产。但持票人需要清楚地认识票据法下商票的意义以及以房抵票的法律意义，充分衡量自身的风险并根据风险承受能力作出决策。