广悦专业研究丨城中村改造项目签约阶段涉及的几点问题

城中村改造项目签约过程中，常出现被改造房屋由受赠人直接签约，但赠与手续不完善的情形。改造方工作人员无法确认签约人是否为合法受赠人，可能引发无权处分法律问题；若房屋权属人不予追认或反悔，易产生房屋及补偿权属纠纷。

根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地所有权属于全体集体成员共同所有，集体经济组织成员仅享有宅基地使用权。法律禁止擅自买卖或非法转让宅基地，但允许在村集体经济组织成员内部有条件地依法流转。城中村改造项目签约阶段应严格审查该赠与行为的合法性。笔者建议，存在赠与情形时签约应注意以下事项：

1. 为确保补偿安置协议合法有效，受赠人须至少符合补偿安置方案认定的受补偿主体条件之一，方可签订补偿安置协议；建议先由联社及经济社、街道或区政府审查确认。

2. 审核赠与人与受赠人是否在两名及以上无利益关系见证人见证下签署案涉房屋赠与协议。

3. 若房屋存在共同权属人（配偶或其他共有人），签约时应要求签约人补齐全体共有人同意赠与的证明材料，或由全体共有人在赠与协议上签名并按指印。

针对房屋权属人离异后的权属认定，笔者建议：

1. 签约人提供离婚证、经民政局备案的离婚协议或生效离婚调解书、判决书等法律文书，以及离婚双方身份证、户口簿复印件。离婚协议、调解书或判决书中对房屋使用权或权益已明确析产的，改造主体按生效法律文书载明的房屋现权属人予以补偿并签订补偿安置协议。

2. 无离婚协议、离婚调解书或判决书等有效法律文书的，改造主体按宅基地证证载权属人或无证房屋公示确认后的权属人予以补偿。

无证房屋无法凭权属证明文件认定权利人，若草率与主张补偿方签约，易引发权属纠纷。笔者建议：

1. 由房屋主张补偿人自行申报，填写《房屋权属确认申请表》，列明房屋地址、身份信息，并作出书面承诺：申报内容真实，若存在虚假申报，由此产生的全部法律责任、权属纠纷及经济损失由申报人自行承担。

2. 申报完成后，由联社及经济社、街道或区政府指派人员组成审核小组，对申报房屋权属进行初审。

3. 初审通过后，由联社及经济社、街道或区政府出具公示文件并张贴公示，预留异议期，允许其他被拆迁人书面提出权属异议。

4. 公示期内提出异议、经审查确有权属纠纷的房屋，应暂停签约，待纠纷解决后再办理。

房屋补偿事宜由权属人委托他人代办，若委托手续不清晰、不明确，可能出现受托人超越权限等无权处分情形；若权属人不予追认或反悔，易引发房屋及补偿权属纠纷。

对身在国外或因故无法亲自签署协议、办理补偿事宜的权属人，应出具授权委托书，载明委托事项、权限及期限。授权委托可按以下方式办理：

1. 身在国外的权属人：经所在国中国使领馆出具授权委托书，委托书须经中国公证处认证并翻译（具体按各国公证要求执行）。

2. 国内权属人：经国内公证机构出具公证授权委托书，或亲自到签约现场签署委托书，由项目工作人员见证签字，并拍照、录像留存。

3. 不会写字的权属人：可由直系亲属代签或使用签名私章，由权属人本人在签章处按指印确认，全程拍照、录像留存。

4. 权属人重病、昏迷无法亲自签约的：由其法定监护人代为办理补偿权益保管及协议签署，需签署具结书并提供具结人身份证复印件。

5. 受补偿人为未满 18 周岁未成年人的：由其法定监护人代为办理补偿权益保管及协议签署。

综上，城中村改造签约阶段的权属核查、主体确认、手续完善，直接关系补偿安置协议的效力与项目推进的稳定性。改造方应秉持依法依规、审慎核查、程序完备、权责清晰的原则，对房屋赠与、离婚析产、无证房屋、委托代办等高频风险场景提前设防、规范操作。通过严格审核材料、完善见证与公示流程、固定关键证据，既能有效防范无权处分、权属争议、协议无效等法律风险，也能保障被改造群众的合法权益，为城中村改造项目顺利落地、实现城市更新与民生保障的双赢奠定坚实基础。

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